Ciò che non rientra nella definizione di valore dell'investimento. Valutare il valore dell’investimento di un’azienda

L'iniziatore delle interazioni con potenziali investitori persegue solitamente due obiettivi alternativi. Il primo di essi è causato dall’intenzione di rafforzare la posizione dell’azienda sul mercato, svilupparla e aprire nuove opportunità di crescita in termini di ricavi, profitti e capitalizzazione. Il secondo obiettivo è legato alla difficile decisione di vendere l'intera azienda o una quota di controllo. Quindi l'attuale proprietario entra nel mercato alla ricerca di un investitore strategico che, a determinate condizioni, inizia a interessarsi al valore dell'investimento dell'azienda.

Tipi di valore aziendale dalla posizione di proprietario e investitore

Come al solito, propongo di entrare nel campo concettuale per migliorare la qualità della considerazione dell'oggetto dell'argomento. I concetti di investitore strategico e valore aziendale sono importanti per noi. Permettetemi di ricordarvi che per investitore strategico si intende una persona (persona fisica o giuridica) che si pone l'obiettivo di acquisire la proprietà di un'impresa o di acquisire una partecipazione di controllo in un'impresa al fine di ottenere il controllo assoluto sulle sue attività.

Un investitore strategico intende diventare proprietario unico o maggioritario di un'azienda che gli interessa. In questo caso non ha importanza la forma organizzativa e giuridica dell’impresa. Può essere una società per azioni pubblica o non pubblica o una società a responsabilità limitata. Per valore aziendale intendiamo un criterio globale per valutare i risultati della gestione aziendale dal punto di vista dell'efficienza per il suo attuale proprietario e potenziale investitore.

La questione dei costi sorge tipicamente quando la strategia aziendale cambia radicalmente, ad esempio quando i principali proprietari cambiano posizione o nei momenti di svolta nel ciclo di vita dell'azienda. Caratteristiche intermedie per la valutazione dei singoli aspetti dell’attività aziendale sono:

• reddito lordo;
• utile lordo e netto;
• costo dei prodotti fabbricati;
• liquidità;
• rotazione del capitale, ecc.

Ai fini del nostro articolo, opereremo con tre tipi di valori aziendali: mercato, investimento ed equità. Nella metodologia finanziaria e gestionale occidentale si distinguono vari tipi di valori, ognuno dei quali serve ai propri scopi chiaramente specializzati. Tra questi, le principali tipologie di costi sono le seguenti.

1. Valore di mercato reale.
2. Valore di mercato.
3. Costo dell'investimento.
4. Valore fondamentale o intrinseco.
5. Costo per continuare l'attività.
6. Valore di liquidazione.
7. Contabilità o valore contabile.

La valutazione di mercato reale differisce da quella giusta in quanto, secondo la prima opzione, l'azienda può solitamente essere venduta rapidamente sul mercato attuale. Secondo la seconda opzione, viene calcolato un determinato valore medio che tutte le parti interessate, dalle agenzie governative ai piccoli azionisti, possono accettare. Il prezzo fondamentale viene determinato attraverso una valutazione approfondita di tutte le caratteristiche interne del business e dei fattori esterni del mercato. Esamineremo il valore dell'investimento nella prossima sezione, ma per gli altri valori più o meno tutto è chiaro dal loro nome. Successivamente, presentiamo alla vostra attenzione un gruppo dei principali approcci metodologici per valutare il valore di un'azienda.

Approcci alla valutazione d'impresa

Assegnazione del valore dell'investimento della società

A mio parere, quando si parla, da un lato, di vendita di un’intera azienda o di una partecipazione di controllo, e dall’altro, di investimenti strategici, l’approccio alla stima del valore deve essere ristretto e in qualche modo trasformato, in base sulla realtà della potenziale transazione e sugli interessi delle parti. Nella pratica russa non esiste un mercato assoluto per la vendita di un'impresa. Il mercato azionario non è adatto a questi scopi. Di norma, transazioni di questo tipo vengono considerate al massimo da due o tre acquirenti. Passiamo alla politica statale nel campo della valutazione. La norma federale UST n. 2 amplia le condizioni per determinare il valore di mercato di un oggetto. Di seguito è riportato un estratto dell'articolo 6 di tale norma.

Estratto dell'articolo 6 UST n. 2

Se semplifichiamo estremamente la percezione del valore di mercato, esso può essere inteso come il valore del prezzo più probabile tra tutte le possibilità che il mercato genera. Tuttavia, il concetto stesso di probabilità richiede un insieme rappresentativo di domanda e offerta, mentre non è possibile parlare di un numero sufficiente di tali fenomeni. Le condizioni fissate dalla norma presuppongono la pubblicità dell'offerta e una buona conoscenza degli operatori di mercato. Tuttavia, in pratica, tutte queste azioni sono simili a una sorta di imitazione, quando il contenuto è al servizio di una determinata forma.

Il valore dell'investimento di una società viene valutato negli interessi individualizzati di una persona specifica (gruppo di persone) in condizioni di certezza degli obiettivi dell'investitore strategico nell'utilizzo dell'oggetto di una possibile transazione. In sostanza si può parlare del valore massimo della valutazione d'impresa, al di sopra del quale l'operazione diventa priva di significato per l'investitore. Quando, durante le trattative e le contrattazioni tra acquirente e venditore di un'azienda, emerge qualcosa tra il valore di mercato e quello dell'investimento, appare il fair value. Consideriamo le principali ragioni degli investimenti strategici nelle imprese nel nostro Paese.

1. Necessità strategica di integrazione aziendale verticale con l'acquisizione di aziende che soddisfino i collegamenti tecnologici mancanti.
2. Sviluppo di oligopoli e monopoli eliminando i concorrenti al momento del loro acquisto.
3. Acquisizione di beni sottovalutati, particolarmente redditizi durante i periodi di crisi fallimenti.
4. Aumentare la capitalizzazione della propria attività attraverso la ristrutturazione interna del totale attivo.
5. Implementazione di una strategia di diversificazione attorno ai clienti entrando in mercati adiacenti.
6. Aumentare il “biglietto d’ingresso” al mercato, stabilità e capacità di mercato attraverso il consolidamento del business.
7. Acquisizione di nuove tecnologie, comprese quelle di marketing e gestionali.
8. Ottenendo una varietà di effetti sinergici.

Poiché il valore degli effetti può superare notevolmente il valore di mercato, il valore dell'investimento è spesso superiore al prezzo di mercato. Questa base di mercato in eccesso si forma solitamente a causa di una serie di sinergie che si prevede possano derivare da una potenziale transazione.

Nonostante il fatto che il mercato per la vendita di un'attività in Russia sia, per usare un eufemismo, specifico, le transazioni vengono comunque eseguite. Questo mercato non è ancora civilizzato e certamente non altamente organizzato. La Società Russa dei Periti esiste dal 1993. Tuttavia, questa istituzione ha grandi prospettive di sviluppo, che sono ostacolate dai tipici problemi russi che impediscono lo sviluppo dell’economia nel suo insieme. Ci sono professionisti in questo campo; buone tecniche e basi sono disponibili. E quindi i miglioramenti non tarderanno ad arrivare quando inizierà la crescita generale.

Lo scopo principale di qualsiasi valutazione è determinare il valore dell'oggetto. Allo stesso tempo, l’aspetto determinante del lavoro del perito è il tipo specifico di valore, il cui valore deve essere calcolato.

Prezzo di mercato

Il concetto più importante dell’attività di valutazione è il concetto di valore di mercato. La legge federale 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" fornisce la seguente definizione di valore di mercato ():

"...Sotto valore di mercato per oggetto di valutazione si intende il prezzo più probabile al quale tale oggetto di valutazione può essere alienato sul mercato aperto in un ambiente competitivo, quando le parti coinvolte nella transazione agiscono ragionevolmente, disponendo di tutte le informazioni necessarie, e il prezzo della transazione non è influenzato da alcun circostanze straordinarie, ovvero quando:

• una delle parti della transazione non è obbligata ad alienare l'oggetto della valutazione e l'altra parte non è obbligata ad accettare l'esecuzione;
• le parti coinvolte nell'operazione conoscono bene l'oggetto dell'operazione e agiscono nel proprio interesse;
• l'oggetto di valutazione viene presentato sul mercato aperto attraverso un'offerta pubblica, tipica per oggetti di valutazione simili;
• il prezzo dell'operazione rappresenta un congruo compenso per l'oggetto della valutazione e non vi è stata alcuna coercizione al completamento dell'operazione nei confronti delle parti coinvolte nell'operazione da alcuna parte;
• il pagamento per l'oggetto della valutazione è espresso in forma monetaria."

Secondo questa definizione, è chiaro che il valore di un oggetto è di natura probabilistica, cioè è soggetto a fluttuazioni casuali, e il valore di mercato determinato da un perito indipendente è solo il suo valore più probabile. In poche parole, se ordini una valutazione da diversi periti, molto probabilmente riceverai valori diversi. Ma quanto possono essere diversi i risultati ottenuti da valutatori diversi, a condizione che la ricerca sia fatta in buona fede? Qui tutto dipende dall'oggetto e dalle specificità del settore di mercato a cui appartiene l'oggetto della valutazione.

Ad esempio, la valutazione del costo di un appartamento in un edificio standard a Mosca non produrrà grandi differenze nel valore determinato da diversi periti. Di norma, in questo caso tutte le discrepanze rientrano nel 2-4%. Ciò è dovuto al fatto che gli appartamenti standard a Mosca sono oggetti standardizzati in un mercato sviluppato, ad es. in un mercato con un volume molto elevato di transazioni e offerte di vendita. I meccanismi di concorrenza e informazione del mercato stanno facendo il loro lavoro e non ci sono grandi deviazioni nei risultati della valutazione.

Ma possiamo fornire esempi di oggetti nella valutazione dei quali queste deviazioni possono raggiungere decine di punti percentuali. Ad esempio, tali oggetti includono diritti sulle invenzioni. Se l'invenzione non è ancora utilizzata nella produzione o in altri ambiti della vita economica, la stima del suo valore si baserà su ipotesi sul suo utilizzo futuro e l'introduzione di qualsiasi ipotesi rende i risultati della stima più soggetti a fluttuazioni. Anche se diversi periti si sforzano di ottenere la massima obiettività e validità delle loro ipotesi, l'introduzione di ipotesi porterà comunque a maggiori discrepanze nel valore rispetto a quando si utilizzano dati di mercato effettivi.

Riassumendo la discussione sulla natura probabilistica del valore di mercato, va notato che le deviazioni nel valore del valore sono sempre presenti, ma sono una conseguenza dell'incertezza del mercato in relazione a uno specifico oggetto di valutazione - maggiore è maggiore è l'incertezza del valore economico dell'oggetto, maggiori saranno le fluttuazioni nel risultato della valutazione del valore di mercato e più ampio sarà l'intervallo in cui può contenere il valore del costo totale.

Notiamo che la legge 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" () contiene la seguente norma:

"Se ..... il tipo specifico di valore dell'oggetto di valutazione non è determinato, il valore di mercato di questo oggetto è soggetto a determinazione. Questa regola è soggetta ad applicazione nel caso dell'uso in un atto giuridico normativo dei termini non previsto dalla presente legge federale o da standard di valutazione che definiscono il tipo di valore oggetto di valutazione, compresi i termini “valore effettivo”, “valore ragionevole”, “valore equivalente”, “valore reale” e altri”.

Cioè, in tutte le situazioni incerte, la legge dà la preferenza al valore di mercato e ne prescrive direttamente l'uso preferenziale nelle attività di valutazione.

Tipi di valore diversi dal valore di mercato

Oltre al valore di mercato, il Federal Valuation Standard “Scopo della valutazione e tipi di valore (FSO N2)” fornisce un elenco di altri principali tipi di valore utilizzati nelle attività di valutazione:

Va notato che questo elenco di tipologie di costo non è esaustivo. Se necessario, il perito può determinare altri tipi di valore. In questi casi è tenuto a definire con precisione il tipo di valore utilizzato e a giustificare la necessità del suo utilizzo in questa situazione.

Costo dell'investimento

Costo dell'investimento- questo è il costo di un oggetto in uno specifico progetto di investimento per un investitore specifico, tenendo conto dei suoi obiettivi di investimento.

La differenza principale tra valore di investimento e valore di mercato è che viene determinato quando un oggetto viene utilizzato in un determinato progetto di investimento per scopi d'uso prestabiliti, cioè è un valore non in scambio, ma in uso.

Il valore dell'investimento viene spesso utilizzato per valutare l'efficacia di un progetto o per dividere le quote in progetti di investimento, quando il proprietario dell'oggetto e l'investitore sono persone diverse e vogliono regolare i loro rapporti sulla base di un'equa divisione degli investimenti futuri reddito.

Come si confrontano i valori di mercato e di investimento? In generale, il valore dell'investimento dovrebbe essere sempre maggiore del valore di mercato, perché se è inferiore, non ha senso che il proprietario dell'immobile partecipi a questo progetto; è più facile per lui vendere la sua proprietà al mercato prezzo, nel qual caso riceverà più denaro più velocemente. Naturalmente, come risultato dei calcoli, potrebbe risultare che il valore dell'investimento sarà inferiore al valore di mercato, ciò significa che è stato scelto un piano di investimento inefficace.

Valore di liquidazione

Valore di liquidazione- si tratta infatti del valore di mercato, ma calcolato in due condizioni straordinarie - il periodo di tempo assegnato per la vendita dell'immobile oggetto di valutazione è inferiore al periodo medio di esposizione di oggetti simili sul mercato e di vendita del la proprietà è forzata.

L'uso del valore di liquidazione è giustificato nei casi in cui è impossibile applicare periodi di esposizione standard per ragioni fisiche o legali.

Consideriamo una situazione in cui un'azienda viene liquidata e vende attrezzature per ufficio usate. Se si decide di liquidare l'impresa, ad esempio, entro la prima settimana, durante questo periodo ovviamente non sarà possibile vendere le apparecchiature per ufficio al valore di mercato. In condizioni di periodi di vendita strettamente limitati, è il valore di liquidazione, e non il valore di mercato della proprietà, che deve essere valutato.

Inoltre, il calcolo del valore di liquidazione ha senso se la rapida vendita di vecchie attrezzature consentirà di risparmiare sull'affitto dei locali e sugli stipendi dei dipendenti, e questi risparmi saranno maggiori della differenza tra il valore di mercato e quello di liquidazione.

Si noti che il valore di liquidazione è sempre inferiore al valore di mercato, ma per oggetti che hanno una liquidità molto elevata, cioè che richiedono pochissimo tempo per vendere, ad esempio azioni quotate in borsa, il valore di liquidazione e di mercato può essere uguali - dopo tutto, in borsa la liquidità delle azioni è quasi istantanea e l'istituzione di scadenze di vendita rigorose qui non hanno il tempo di avere un effetto negativo sul prezzo.

Valore catastale

Valore catastale- questo è il valore di mercato degli immobili, che è determinato in massa per ordine degli enti statali o comunali per gli oggetti registrati nel catasto immobiliare statale. Sottolineiamo che solo gli enti statali autorizzati hanno il diritto di ordinare una valutazione del valore catastale; gli altri clienti non potranno farlo.

Se non sei d'accordo con il valore del valore catastale della tua proprietà, puoi contestarlo (chiarirlo) - sia in una commissione speciale per l'esame delle controversie sul valore del valore catastale, sia in tribunale. Per fare ciò, dovrai ordinare una valutazione del valore di mercato degli immobili da un perito indipendente e presentare la serie di documenti richiesti alla commissione o al tribunale.

I nostri servizi

La nostra azienda ha effettuato con successo più di 15 anni. Per una consulenza dettagliata su questo problema, contattateci telefonicamente a Mosca: +7 495 726-86-74 nei giorni feriali da dalle 10:00 alle 18:00.

FAQ

Domanda:È possibile determinare il valore di mercato se non esistono analoghi della proprietà valutata sul mercato aperto?

Risposta: Sì, è possibile - per questo esistono metodi di valutazione del valore basati sul reddito e sul costo - che consentono di stabilire quale sarà il prezzo di vendita più probabile dell'immobile valutato sul mercato aperto in un ambiente competitivo, nonostante il fatto che i prezzi di tali oggetti sul mercato stesso non ci sono noti.

© Corporation "VALUTAZIONE". È vietata la copia.

Gli immobili sono in libera circolazione civile e sono oggetto di diverse transazioni, il che crea la necessità di valutarne il valore, ovvero nel determinare l'equivalente monetario di vari tipi di beni immobili in un determinato momento.

Tutte le tipologie di valori immobiliari possono essere suddivise in due grandi sottotipi:

Costo di cambio

Costo di cambio- utilizzato in caso di acquisto, vendita, locazione, costituzione in pegno, ovvero nel mercato immobiliare.

• mercato;
• noleggio;
• garanzia;
• assicurazione;
• liquidazione

Prezzo di mercato- il prezzo più probabile al quale un determinato oggetto può essere alienato sul mercato aperto in un ambiente competitivo, quando le parti della transazione dispongono di tutte le informazioni necessarie e il valore della transazione non è influenzato da circostanze straordinarie.

Valore assicurativo— il costo del risarcimento totale dei danni materiali al verificarsi di un evento assicurato.

Valore di liquidazione- il costo dell'oggetto di perizia nel caso in cui l'oggetto di perizia debba essere alienato in un periodo inferiore a quello abituale di esposizione di oggetti simili.

Costo in uso

Costo in uso— esprime il valore dell'oggetto per il proprietario che non lo venderà. È necessario il confronto con opzioni di investimento alternative, il confronto con le stime dei costi per la creazione di oggetti simili e altri scopi.

• investimento;
• bilancia;
• catastale;
• imponibile;
• riparativo;
• sostituzioni.

Costo dell'investimento— il valore dell'oggetto di valutazione, determinato sulla base della sua redditività per una determinata persona per determinati scopi di investimento.

Il calcolo del valore dell'investimento si basa su una valutazione soggettiva dei costi attualizzati e del reddito degli investitori attesi dall'utilizzo di un determinato immobile in un promettente progetto di investimento.

Valore catastale— il valore dell'oggetto di valutazione, determinato con metodi di valutazione di massa in conformità con le disposizioni degli atti normativi sulla stima catastale.

Valore imponibile- il valore dell'oggetto di valutazione, determinato per il calcolo della base imponibile e calcolato in conformità con le disposizioni degli atti normativi.

Costo di sostituzione- l'importo dei costi per la creazione di un oggetto simile all'oggetto della valutazione, ai prezzi di mercato esistenti alla data della valutazione, tenendo conto del deprezzamento dell'oggetto della valutazione.

Valutazione immobiliare

Tipologie di valutazione immobiliare

Valutazione di massa immobiliare è la valutazione di un gran numero di proprietà immobiliari in una data specifica utilizzando tecniche di analisi statistica standard. Allo stesso tempo, la procedura per valutare un gran numero di oggetti è unificata.

Valutazione individuale l'immobile è la valutazione di un oggetto specifico in una certa data.

Fasi del processo di valutazione immobiliare

1. Definizione del problema:

• sono indicati l'oggetto della valutazione e lo scopo della sua valutazione;
• si stanno stabilendo i diritti di proprietà;
• viene fissata la data per la valutazione;
• viene formulata la tipologia di costo da determinare.

2. Piano di ispezione e valutazione preliminare:

• si determina quali dati sono necessari e sufficienti per analizzare l'oggetto;
• vengono stabilite le fonti della loro ricezione;
• viene redatto un piano di attuazione della valutazione;
• Tra il perito e il cliente viene stipulato un accordo scritto.

3. Raccolta e verifica dei dati:

• contabilità e rendicontazione;
• sulle caratteristiche tecnico-funzionali dell'impianto;
• documenti del titolo, informazioni sull'ingombro dell'oggetto della valutazione.

4. Applicazione degli approcci di valutazione:

• metodo costoso;
• metodo comparativo;
• metodo del reddito.

5. Accordo sul risultato della valutazione:

Ottenere una valutazione finale della proprietà basata sui risultati dell'applicazione di vari approcci alla valutazione. Tenendo conto di tutti i parametri significativi, il valore finale dell'oggetto viene determinato in base al parere esperto del perito.

6. Fase finale

È in corso di redazione una relazione di stima, un documento contenente la motivazione del giudizio del perito sul valore dell'immobile.

Approcci alla valutazione immobiliare

Approccio comparativo

L'approccio comparativo alla valutazione è un insieme di metodi per valutare il valore basati sul confronto dell'oggetto della valutazione con i suoi analoghi, per i quali sono disponibili informazioni sui prezzi delle transazioni con essi.

Condizioni per applicare l’approccio comparativo:

• l'oggetto non deve essere unico;
• le informazioni sulle transazioni devono essere complete;
• i fattori che influenzano il costo di analoghi comparabili della proprietà da valutare devono essere comparabili.

Vantaggi approccio comparativo:

• Abbastanza facile da usare e fornisce risultati affidabili;
• il prezzo finale riflette l'opinione dei venditori e degli acquirenti tipici;
• I prezzi di vendita riflettono l’inflazione e i cambiamenti nelle condizioni finanziarie.

Screpolatura approccio:

• la difficoltà di raccogliere informazioni sui prezzi di vendita pratici;
• dipendenza dall'attività e dalla stabilità del mercato;
• differenze di vendita.

Approccio economicamente vantaggioso

L'approccio del costo alla valutazione immobiliare è un insieme di metodi di valutazione basati sulla determinazione dei costi necessari per ripristinare o sostituire l'immobile oggetto di valutazione, tenendo conto dell'usura accumulata.

Si basa sul presupposto che l'acquirente non pagherà di più per un oggetto finito che per la creazione di un oggetto di valore simile.

Vantaggi approccio basato sui costi

• L’approccio basato sui costi è il più affidabile e appropriato quando:
• analisi del terreno migliore e più efficace;
• valutazione di oggetti in mercati inattivi;
• valutazioni a fini assicurativi e fiscali;
• analisi economica delle nuove costruzioni.

Screpolatura approccio:

• i costi non sempre equivalgono al valore di mercato;
• valutazione separata del terreno dai fabbricati;
• discrepanza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di valutazione e i costi di nuova costruzione esattamente dello stesso immobile.

Approccio al reddito

L'approccio reddituale si basa sul fatto che il valore dell'immobile in cui viene investito il capitale deve corrispondere ad una valutazione attuale della qualità e quantità del reddito che tale immobile è in grado di generare.

Il prerequisito principale per calcolare il costo utilizzando questo approccio è l’affitto dell’immobile.

Investire, come ogni attività professionale, ha una propria terminologia. Ti suggerisco di comprendere i concetti importanti per investimenti redditizi.Lo scopo dell’investimento è moltiplicare i fondi investiti. La redditività di un progetto può essere determinata in base al costo di investimento della proprietà. Consideriamo in dettaglio come ciò possa essere fatto.

Qual è il valore di mercato

Spesso si verificano situazioni in cui un uomo d'affari inesperto fa affidamento sul valore di mercato di un oggetto o addirittura chiede a un professionista di calcolarlo. Nella migliore delle ipotesi, le imprecisioni nella formulazione verranno rivelate in una discussione successiva. Ma succede che un investitore, acquistando un immobile al prezzo specificato, subisce delle perdite.

In che modo il valore dell’investimento differisce dal valore di mercato? Il tasso di mercato è quello al quale è più probabile la vendita e l'acquisto di un appartamento da parte delle parti coinvolte nella transazione. E il valore dell'investimento è la percezione personale di un immobile da parte di uno specifico investitore. Mi spiego: ogni imprenditore investe una certa somma di denaro, può permettersi certi rischi e prevede di raggiungere un certo reddito. Tutti questi parametri saranno diversi per i singoli investitori. Pertanto, il valore di investimento dello stesso oggetto può differire significativamente per diversi investitori.

L'importanza dell'investimento dipende interamente dagli interessi dell'investitore e può essere maggiore o minore del valore di mercato. Essenzialmente è il valore futuro del bene. In altre parole, il costo è influenzato anche da fattori che accompagnano la transazione: possibili rischi, periodo di rimborso, spese previste (inclusi lavori di riparazione e tasse). Per investire proficuamente denaro nel settore immobiliare, è importante determinare il valore di mercato dei locali o del terreno e confrontarlo con il reddito previsto.

Come determinare il valore dell'investimento

È molto difficile determinare da soli il tasso di investimento immobiliare. Per tali calcoli, i professionisti utilizzano tre metodi:

• Costoso. La sua essenza è che i costi per l'acquisto dei locali non dovrebbero superare i costi per l'acquisto di un appezzamento di terreno e la costruzione di una struttura simile.
• Redditizio. Dipende dall'entità del profitto atteso. Maggiore è il reddito pianificato, maggiore potrebbe essere il costo.
• Comparativo. Basato sul principio di sostituzione, vale a dire è necessario analizzare il valore di mercato di oggetti simili.

Gli investitori specializzati suggeriscono di confrontare i dati ottenuti secondo il seguente schema:

• costoso - 40%,
• redditizio - 30%,
• comparativo - 30%.

Utilizzando un esempio, sarà simile a questo: un appartamento a San Pietroburgo costerà 5 milioni secondo il metodo dei costi, 6,2 milioni secondo il metodo dei redditi e 5,4 milioni secondo il metodo comparativo. Usiamo la formula:

5*0,4 + 6,2*0,3 + 5,4*0,3 = 5,48 milioni di rubli.

Si scopre che ha senso acquistare un oggetto per cinque milioni e mezzo di rubli o meno.

Cos’è l’attrattiva degli investimenti

Il valore dell’investimento e l’attrattiva di un asset sono strettamente correlati. Per raggiungere gli obiettivi, un investitore deve considerare entrambi i concetti. Si completano a vicenda.

Pertanto, prima di prendere una decisione, è necessario determinare il periodo di ritorno dell'investimento, valutare le possibili minacce e calcolare il profitto effettivo. È imperativo tenere conto dello stato dell’economia del mercato immobiliare, delle tendenze del settore, della stabilità della situazione politica, nonché dell’esperienza personale dell’investitore nel lavorare con progetti simili.

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Nel determinare il valore di investimento dell'oggetto di valutazione, ai fini dell'investimento viene determinato il valore per una determinata persona o gruppo di persone utilizzando l'oggetto di valutazione stabilito da questa persona (persone).

Nella determinazione del valore dell'investimento, contrariamente alla determinazione del valore di mercato, non è necessario tenere conto della possibilità di alienazione al valore dell'investimento sul mercato aperto.

Il valore dell'investimento è il valore di un immobile per un investitore specifico (gruppo di investitori), in base alle sue esigenze e preferenze di investimento. Il calcolo dei costi si basa su una valutazione soggettiva dei costi attualizzati e del reddito degli investitori previsto dall'utilizzo di un determinato immobile in un promettente progetto di investimento.

Il calcolo del valore dell'investimento si basa sulla fattibilità dell'investimento, dal punto di vista dell'investitore tipico, in un determinato segmento del mercato immobiliare. Ad esempio, il valore dell’investimento di un immobile situato nel centro cittadino può essere determinato sulla base dell’uso più efficiente di immobili simili, tenendo conto della saturazione del mercato con questi servizi, e rispetto al reddito corrente che il proprietario dell’immobile l'edificio perderebbe se fosse venduto.

Il valore dell'investimento immobiliare per un particolare investitore differisce dal suo valore di mercato a causa di diverse valutazioni del tasso di rendimento richiesto, del prestigio, delle prospettive di ubicazione e della possibilità di ottenere un effetto "spirituale". Viene calcolato quando si sviluppano terreni liberi, si espande e si ricostruisce un immobile, si apporta un immobile come contributo al capitale autorizzato delle imprese e in altri casi.

1. Metodo dell'investimento collegato

Poiché la maggior parte degli immobili viene acquistata utilizzando capitale di debito e capitale proprio, il tasso di capitalizzazione complessivo deve soddisfare i requisiti di reddito di mercato per entrambe le parti dell’investimento.

Investimento = capitale di debito + capitale proprio.

I finanziatori devono aspettarsi di ricevere un tasso di interesse competitivo commisurato al rischio percepito dell'investimento (altrimenti non estenderanno il prestito) e di rimborsare il capitale del prestito sulla base dell'ammortamento periodico.

Allo stesso modo, gli investitori azionari devono aspettarsi di ricevere rendimenti in contanti competitivi sul loro investimento commisurati al rischio atteso, altrimenti investiranno il loro denaro altrove.

Il tasso di capitalizzazione sui fondi presi in prestito è chiamato costante ipotecaria e si calcola come segue:

R= pagamenti annuali di mantenimento. capitale del debito/ipoteca

Se il prestito viene rimborsato più frequentemente, R viene calcolato moltiplicando i pagamenti per la loro frequenza (mensile, trimestrale).

La costante del mutuo è una funzione del tasso di interesse, della frequenza con cui il debito viene ammortizzato e delle condizioni del prestito. Una volta conosciute le condizioni del prestito, è possibile determinare la costante ipotecaria dalle tabelle finanziarie: sarà la somma del tasso di interesse e del rapporto del fondo di ammortamento. L'investitore azionario cerca inoltre di ottenere un reddito sistematico in contanti.

Il tasso utilizzato per capitalizzare il rendimento del capitale proprio è chiamato tasso di capitalizzazione del capitale proprio (Re) ed è definito come segue:

Rc = incassi al lordo delle imposte/importo del capitale investito

Rc non è solo il tasso di rendimento del capitale, ma combina il tasso di rendimento del capitale e il rendimento del capitale investito.

Il tasso di capitalizzazione complessivo (R) deve soddisfare un certo livello di costante ipotecaria per il creditore e un certo flusso di reddito per l'investitore azionario.

La quota di credito (debito) sul totale degli investimenti immobiliari è pari a:

Mkred.= importo del prestito valore immobiliare / valore immobiliare

Quindi la quota di patrimonio netto è:

MSOB = 1 - Mkred., dove il capitale totale è considerato pari a 1.

Conoscendo la costante ipotecaria (Ra) e il tasso di capitalizzazione del reddito del patrimonio netto, il tasso di capitalizzazione totale sarà pari a:

R = R3 x Microdistretto + Rc(1-Mkr.).

I termini e le condizioni tipici dei mutui ipotecari possono essere ottenuti analizzando i dati di mercato. I tassi di capitalizzazione del capitale derivano da dati di vendita comparabili e sono calcolati come segue:

Rc= incassi al lordo delle imposte/valore del patrimonio netto

2. Capitalizzazione del debito e del capitale proprio (metodo Elwood)

Si ritiene che il metodo di investimento collegato presenti alcuni svantaggi, perché non tiene conto della durata del periodo di investimento previsto, né della diminuzione o dell'aumento del valore dell'immobile durante questo periodo. Nel 1959, membro dell'Istituto di valutazione (IA) L.V. Elwood ha collegato questi fattori con quelli già inclusi nel metodo dell'investimento vincolato e ha proposto una formula che potrebbe essere utilizzata per testare o calcolare il tasso di capitalizzazione complessivo. Inoltre, sono stati sviluppati metodi semplificativi per l'utilizzo della sua tabella.

La formula Elwood sviluppata per calcolare il tasso di capitalizzazione totale è la seguente:

R = Rñ - Mkr x C / Dep - app(SFF),

dove R è il tasso di capitalizzazione totale;

Rc - tasso di rendimento del capitale proprio;

Mkr - il rapporto tra l'entità del mutuo ipotecario e il costo (quota del prestito sul capitale totale);

C - coefficiente ipotecario;

Dep - diminuzione del valore della proprietà nel periodo di previsione;

arr - aumento del valore della proprietà nel periodo di previsione;

SFF è il rapporto di rimborso al tasso Y per il periodo di detenzione previsto.

Il tasso ipotecario può essere calcolato utilizzando la formula:

C = Y + P(SFF) - Rs,

dove P è la parte del mutuo ipotecario che verrà ammortizzata (rimborsata) durante il periodo di previsione;

Ps: costante del mutuo.

Potete trovare il rapporto ipotecario nelle tabelle di Elwood senza doverlo calcolare voi stessi.

Pertanto, il metodo Elwood per il calcolo del tasso di capitalizzazione può essere rappresentato come il seguente algoritmo:

1. Raccolta delle informazioni necessarie sull'immobile da valutare:

a) Rс (tasso di rendimento del capitale proprio). Il tasso di rendimento del capitale rappresenta il rendimento reale di un investimento che un investitore tipico si aspetta di guadagnare nel periodo in cui detiene la proprietà. Comprende perdite o principalmente profitti derivanti dalle vendite (poiché la maggior parte degli investitori prevede di vendere la proprietà acquisita per un prezzo superiore a quello per cui è stata acquistata).

Il tasso di rendimento del capitale proprio è calcolato sulla base dei dati di mercato e dipende dalle specificità dello specifico oggetto di valutazione.

b) Mcredit - (il rapporto tra l'entità del mutuo ipotecario e il costo) - la quota fiscale (quota del prestito) sul capitale totale investito nel settore immobiliare.

Naturalmente nel calcolo del Mcredit non vengono considerate le condizioni di finanziamento speciali (preferenziali).

c) Determinazione delle condizioni tipiche di un mutuo ipotecario e del tasso di interesse su di esso.

Quando un mutuo ipotecario non ha un tasso di interesse fisso, vengono previste le offerte di tasso di interesse dell'investitore tipico nell'orizzonte di liquidazione. Se tale previsione è impossibile, non si dovrebbe utilizzare questo metodo di calcolo del tasso di capitalizzazione per l'immobile da valutare.

d) Periodo di detenzione tipico (orizzonte di calcolo).

Anche se alcuni investitori acquistano proprietà senza alcuna intenzione di venderle (trasmettendole in eredità), vale la pena determinare per quanto tempo un investitore prudente sarebbe disposto a detenere la proprietà. Quando si calcola il rapporto C del mutuo utilizzando le tabelle Elwood, il periodo tipico di proprietà di un immobile può essere: S, 10, 15, 20 anni.

e) arr, Dep - aumento (diminuzione del valore della proprietà durante il periodo di proprietà previsto.

La maggior parte degli investitori che acquistano un immobile credono che il suo valore aumenterà in futuro (altrimenti non investirebbero il proprio capitale).

f) Determinazione del rapporto ipotecario appropriato utilizzando le tabelle Elwood. Informazioni per la selezione delle tabelle:

Periodo di ammortamento (rimborso) previsto;

Tasso di interesse previsto su un mutuo ipotecario;

Periodo di detenzione previsto.

g) Selezione dell'appropriato fattore di ammortamento (SFF) (nella stessa sezione della Tabella C). Il fattore del fondo di ammortamento si trova anche nella tabella delle sei funzioni della moneta.

h) Calcolo del tasso di capitalizzazione totale:

R - Rñ - Mkr x C / Dep - app(SFF)

3. Contabilizzazione del rimborso dei costi di capitale nel rapporto di capitalizzazione

Come discusso in precedenza, il rapporto di capitalizzazione per il settore immobiliare comprende il rendimento del capitale e il rendimento del capitale. I flussi di reddito sugli investimenti, il cui incasso è previsto in importi uguali per un periodo illimitato, e anche se non si prevede che il valore del capitale investito cambierà, possono essere capitalizzati al tasso di interesse (sconto).

In questo caso il rimborso delle spese di investimento avviene al momento della rivendita del bene. L’intero flusso di reddito è un ritorno sull’investimento.

Se si prevede una variazione del valore di un bene (perdita o crescita), diventa necessario tenere conto del recupero del capitale nel rapporto di capitalizzazione.

Consideriamo la procedura per capitalizzare il flusso di reddito nei seguenti casi:

3. Si prevede che il costo del capitale aumenterà.

1. Il costo del capitale non cambia.

Quando si analizzano gli investimenti immobiliari, il rapporto di capitalizzazione non dovrebbe includere un premio per il recupero del capitale se il bene viene rivenduto a un prezzo pari all'investimento originale e si prevede che affluiranno guadagni uguali.

2. Si prevede che il costo del capitale diminuirà.

Quando si prevede che il valore del capitale investito diminuirà, l’investimento recuperato, in parte o interamente, dovrà provenire dal reddito corrente. Pertanto, il rapporto di capitalizzazione del reddito corrente deve includere sia il ritorno sull’investimento sia il recupero della perdita attesa.

Esistono tre modalità per recuperare il capitale investito: - Rendimento lineare del capitale (metodo Ring). - Restituzione del capitale in base al fondo sostitutivo e al tasso di rendimento dell'investimento (metodo Inwood). - Restituzione del capitale sulla base del fondo di compensazione e del tasso di interesse privo di rischio (metodo Hoskold).

4. Rendimento lineare del capitale (metodo Ring)

Il metodo Ring presuppone che la quota capitale venga rimborsata annualmente in rate costanti. Con il rimborso del capitale in quote costanti si riducono i pagamenti totali annuali. Ciò indica che la capitalizzazione lineare corrisponde a flussi di reddito decrescenti e non è applicabile a flussi di reddito di uguale entità, perché porta ad una sottostima delle loro stime.

5. Restituzione del capitale basata sul fondo tasso di rendimento dell'investimento (metodo Inwood)

Il tasso di rendimento dell'investimento, come componente del rapporto di capitalizzazione, è pari al fattore del fondo sostitutivo con lo stesso tasso d'interesse dell'investimento. Parte del flusso di reddito totale costituisce NOL, mentre il resto del flusso di reddito fornisce la sostituzione o il rendimento del capitale. In caso di perdita del 100% del capitale, la parte di reddito destinata a sostituire il capitale, reinvestita al tasso di interesse, aumenterà fino all'importo del capitale originario: ovvero avviene il pieno recupero del capitale.

Si prevede che il costo del capitale aumenterà

In genere, quando si investe nel settore immobiliare, l'investitore tipico si aspetta una crescita futura del valore del capitale iniziale investito. Questo calcolo si basa sulla previsione dell’investitore di un aumento del prezzo dei terreni, degli edifici e delle strutture sulla base dei principi dell’informazione, sull’aumento della domanda di determinati immobili, ecc. A questo proposito, è necessario tenere conto dell’aumento del costo degli investimenti di capitale nel rapporto di capitalizzazione.

Il metodo per confrontare gli investimenti alternativi si basa sulla proposizione che progetti con rischi simili dovrebbero avere tassi di sconto simili.

La metodologia di monitoraggio consente di individuare andamenti della redditività di investimenti alternativi legati alla redditività di un immobile. Tale analisi ci consente di formulare un'ipotesi sulla probabile previsione dell'evoluzione della redditività di un immobile sulla base del monitoraggio del mercato immobiliare, i cui risultati vengono ufficialmente pubblicati.

L'approccio del reddito viene utilizzato per determinare sia il valore di mercato che il valore dell'investimento, poiché un potenziale investitore non pagherà per una proprietà più del valore attuale del reddito futuro derivante da quella proprietà.