Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.
Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.
Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода.
Цель анализа ННЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ННЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.
Критерии анализа ННЭИ:
потенциал местоположения;
рыночные условия;
юридическая допустимость;
физическая осуществимость;
финансовая обеспеченность;
максимальная продуктивность.
Потенциал местоположения
Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.
Рыночные условия
В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).
Оцениваемая сумма - цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т.п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.
Рыночная стоимость - это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.
Ставка налога - размер налоговых изъятий из доходов.
Улучшения - это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.
Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.
На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Физическая осуществимость
Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.
Финансовая обеспеченность
Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.
Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.
Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.
Методы анализа ННЭИ
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:
наиболее эффективное использование участка как незастроенного;
наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:
1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.
2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.
3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.
4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.
Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:
1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:
1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;
5) оценка действительного валового дохода;
6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального
характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;
7) определение коэффициента капитализации для зданий;
8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;
9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы
1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) расчет потенциального валового дохода;
3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценка действительного валового дохода;
5) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;
6) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;
7) оценка недвижимости методом капитализации дохода;
8) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Проблемы применения анализа наилучшего использования
В качестве одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т. д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.
Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании.Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.
Вывод по 1 главе
В 1 главе отражалось актуальность выбранной темы, правовое регулирование оценочной деятельности, подходы к оценке недвижимости, принципы оценки недвижимости,анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.Правовое регулирование показано с целью ознакомления с законодательными основами оценки недвижимости в России.Подходы к оценке даны для их рассмотрения и последуещего выбора одного подхода, с помощью которого будет выполнена одна из основных задач – оценка объекта оценки.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки представлен для теоретического обоснования данного анализа, выполненного во 2 главе.
РАЗДЕЛ 2 : АНАЛИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Теоретической основой анализа наилучшего и наиболее эффективного использования исследования является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Это такое использование, выбранное среди разумных, возможных, юридически законных вариантов, которое является физически возможным, технологически обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости недвижимости.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируют с учетом факторов, определяющих вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Это такие факторы, как потенциал местоположения, рыночные условия, ресурсные качества участка, финансовая обоснованность застройки, юридическая обоснованность и технологическая обоснованность застройки.
Потенциал местоположения. Местоположение участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных связей, качеству дорог и другим факторам через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления и др..
Рыночные условия . В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. На этом этапе определяется, осуществилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются относительно стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени, или даже быстрее.
Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых участков. Оценщик должен быть достаточно хорошо информирован об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках сопоставимых объектов, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними и оцениваемым участком
На стоимость земли оказывают сильное влияние технологические свойства и почвенно-экологические индексы (балл бонитета). Чем плодороднее почва и лучше технологические свойства участка, тем он дороже стоит.
Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита. Корректировка заключается в вычитании из цены продажи суммы процентов в денежном выражении. Условием сделки является ее финансирование самим продавцом. Корректировку таких условий осуществляют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента. Фактор наличных \ безналичных платежей принимают равным 3%. Фактор рассроченной оплаты оценивается исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка. Условия налогообложения учитываются в полном объеме (принимаются во внимание все возникающие в связи со сделкой налоговые льготы).
Юридическая обоснованность . Юридические данные включают в себя: зонирование, коммунальные сооружения, налоги и оценку для налогообложения, государственные и частные ограничения.
Включенная личная собственность подразумевает личную заинтересованность продавца и покупателя в совершении сделки.
Необходимо учитывать передаваемые права. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по оцениваемому и сопоставимым объектам. Поправка вводится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой или другими обременениями. Корректировка на право собственности заключается в учете разницы между рыночной и контрактной арендной платой.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не-движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи-вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси-мальную стоимость.
Обычно анализ наиболее эффективного использования прово-дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую-щие направления:
Рыночный анализ;
Анализ реализуемости варианта;
Анализ наиболее эффективного использования.
Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю-щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде-ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта.
Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз-работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре-нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе-го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.
Критерии анализа наиболее эффективного использования:
Юридическая допустимость;
Физическая осуществимость;
Финансовая обеспеченность;
Максимальная продуктивность.
Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис-пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.
Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо-мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото-рого экономический срок службы составляет 40 лет.
Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти-вопожарные разрывы, требования инсоляции .
Физическая осуществимость. Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, ди-зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.
Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес-ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю-щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы-шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по-несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при-знается невыполнимым в финансовом отношении.
Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин-вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис-пользования является выполнимым в финансовом отношении.
Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе-мельного участка как такового, независимо от того, является он сво-бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра-зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи-тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи-мости — земельного участка.
Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре-буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе-мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы-бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни-ка остатка.
Доход от земли рассматривается как остаток между сово-купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи-тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни-цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос-таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.
Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола-гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас-смотрения земельного участка как свободного.
Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не-движимости два приема:
- наиболее эффективное использование участка как незастроен-ного;
- наиболее эффективное использование участка как застроенного.
Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо-вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча-стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо-жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп-ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет-ным назначением.
Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:
Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода-жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот-ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте-ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.
Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования, если рас-сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо-вания, до того момента как новый вариант будет востребо-ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельного участка для дости-жения наиболее эффективного использования;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ-екту.
Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.
Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:
- сохранение существующего назначения оцениваемой недви-жимости;
- изменение существующего назначения оцениваемой недвижи-мости.
Оценка максимальной продуктивности в за-висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз-личны.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями определенного назна-чения, с учетом рыночного спроса и предложения.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.
Определение возможности получения и величины прочих до-ходов.
6. Расчет эксплуатационных расходов.
7. Расчет резерва затрат капитального характера.
8. Расчет чистого операционного дохода.
9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со-оружениями.
11. Расчет дохода, относимого к земле.
12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализа-ции дохода, приносимого землей.
Второй метод : Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина-ковы.
Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна-чения с учетом рыночного спроса и предложения.
Расчет потенциального валового дохода.
Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.
Оценка действительного валового дохода.
Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь-ного характера.
Расчет общего чистого операционного дохода.
Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.
Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера-ционного дохода, приносимого недвижимостью.
Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Третий метод : Земельный участок рассматривается как незастро-енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола-гаемого назначения:
1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи-мости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.
3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод : Земельный участок рассматривается как за-строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
Определение общего коэффициента капитализации.
Расчет затрат на усовершенствование объекта.
Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве-денных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен-ный, не требующий перестройки:
Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-мостью.
1. Определение общего коэффициента капитализации.
Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис-того операционного дохода.
Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.
Обособленные виды использования
Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана-логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова-ния может отличаться.
Промежуточные виды использования
Если вариант наиболее эффективного использования недвижи-мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сло-жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи-цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.
Юридически противоречивые виды использования
Если фактическое использова-ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст-вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене-ния или возникновения новых норм зонирования.
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
На практике реально существующая застройка может не соответ-ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен-ных капитальных затрат.
Многопрофильные виды использования
Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель-ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.
Виды использования специального назначения
Например, наиболее эффективное использование завода, выпус-кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу-дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек-тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра-нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.
Спекулятивные виды использования
Находящийся в собственности земельный участок, предназна-ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив-ный инвестиционный инструмент.
Избыточная и лишняя площадь участка
Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе-мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф-фективного использования. Наиболее эффективным способом ис-пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.
В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода-же, представляет собой лишнюю площадь.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом
Основные понятия
Принцип ожидания
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхо-да основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся эко-номической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения ис-точник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех ак-тивов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, не-материальные активы и т.п.).
Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожи-дания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного под-хода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость К актива определяется нынешней (сегодняшней, теку-щей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих дохо-дов I: , где к — период владения активом.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при усло-вии его использования в течение этого периода наиболее эффектив-ным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость Fактива не должна превышать наименьшей цены Va,
по которой мо-жет быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной до-ходностью: 
, где т —
количество аналогов. Дан-ный принцип является аналогом экономического принципа альтер-нативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитали-зации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого опе-рационного дохода и коэффициента капитализации или дисконти-рования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого опе-рационного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного пе-риода, оценку коэффициента дисконтирования и определение сум-мы текущих стоимостей этих доходов.
Рисунок 3.1 - Классификация методов оценки по доходу.
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на ко-эффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оце-ниваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенден-цию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента ка-питализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.
Предполагается, что учет тенден-ций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наибо-лее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во вре-мени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.
Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стои-мости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, ана-логичных оцениваемому.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразова-нии всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе остав-шейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекае-мой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою оче-редь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДЦП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод ка-питализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконти-рования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с по-следующим суммированием денежные потоки каждого года эксплу-атации оцениваемого актива, включая денежный поток от его пере-продажи в конце периода владения.
Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализа-ции по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их из-менения в будущем.
Чистый операционный доход, который генериру-ет актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.
Вобщем случае в соответствии с принципом ожидания математи-ческое выражение для оценки рыночной стоимости актива с ис-пользованием доходного подхода имеет следующий вид:
(3.1)
где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)
В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе-мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ-ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу-ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше-ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре-мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.
Таким образом, доход I q (от англ. слова — Income) некоторого q-то года можно разбить на две составляющие:
где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).
Доход на инвестиции q-то года, в свою очередь, можно разде-лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале q-то года, и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году: 
Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор-ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: Y L = Y B = Y.
Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про-изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:
- от улучшений
Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч-шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой прямо пропорциональной зависимостью 1 . При этом доход по-зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения из-за естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до-ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ-цией времени.
Для объектов, требующих опреде-ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель-ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона-чальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V HU т.е. будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да-те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум-му затрат на его создание
Принцип наиболее эффективного использования земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при определении рыночной стоимости.
Ни Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ни Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; ни Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 не дают определения понятию наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик руководствовался определением понятия, данным Международными стандартами оценки (МСО). 18
В соответствии с МСО 20071 , под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту - НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».
Вывод о НЭИ должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств здания/сооружения и т.д.
Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ - это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.
Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.
Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника зданий, сооружений, машин и оборудования, особую общественную пользу. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.
Для представления о наилучшем и оптимальном использовании объектов оценки используются четыре основных критерия:
Критерий 1 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Критерий 2 - физическая осуществимость. Следует рассматривать только физически реальные в местных условиях способы использования.
Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый доход владельцу участка.
Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансовой осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.
Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.
Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:
Единственное в своем роде использование;
Временное использование;
Использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;
Многофункциональное использование;
Использование в спекулятивных целях, и т.д.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводился по следующему алгоритму:
Отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;
Проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;
Проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;
Проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;
Выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;
Формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Таблица 7
| № п/п | Наименование фактора | Вариант использования | |||
| Магазин | Продажа | Перевод в жилое | |||
| Законодательная разрешенность | Соответствие распоряжению о зонировании территории | ||||
| Соответствие нормам окружающей среды | |||||
| Соответствие градостроительным ограничениям | |||||
| Физическая осуществимость | Размер и форма земельного участка | ||||
| Транспортная доступность | |||||
| Реальность использования по назначению (с учетом освоенной прилегающей территории) | |||||
| Финансовая осуществимость | Стоимость реализации проекта строительства или реконструкции | ||||
| Необходимость в строительстве | |||||
| Целесообразность строительства | |||||
| Наибольшая доходность или стоимость | Доходность | ||||
| Стоимоть | |||||
| Итого баллов |
Согласно балльной оценке возможных вариантов использования объекта недвижимости по адресу: г. Челябинск,Сталеваров, д. 35 использование его для продажи наиболее выгодно.
Каждый из предложенных мною вариантов использования соответствует законодательству, поэтому я поставила наивысшую оценку каждому варианту.
В факторе «физическая осуществимость» также всем вариантам присвоено оценка «3», за исключением «реальности использования по назначению», здесь я поставила наименьшую оценку варианту перевод в жилое, потому что нам не выгодно и не целесообразно переводить помещение из нежилого в жилое, это не пользуется спросом (отдельный вход). Среднюю оценку «2» получил вариант «Магазин», т.к. если учитывать прилегающую территорию - рядом очень много аналогичных магазинов, напротив нашего помещения на 1 этаже 10-этажного дома располагается более 10 организаций, а также есть супермаркет. Наиболее выгодный вариант-продажа, мы можем продать наш магазин для другой организации они могут открыть, например языковую школу-она будет пользоваться спросом, т.к. рядом нет подобных организаций, а значит, покупатель будет наверняка заинтересован в этом предложении.
В факторе финансовая осуществимость всем вариантам, кроме перевод в жилое, присвоены оценки «3»,т.к. если мы оставим магазин или продадим помещение нам не нужно проводить реконструкцию, либо что-тостроить, это нецелесообразно и не выгодно, но если мы будем переводить в жилое помещение, нам необходимо как минимум поставить железные двери, сделать 1 вход, произвести ремонт, а это все большие затраты.
Наибольшая доходность-В этом факторе НЭИ-продажа, потому что если оставить магазин, доход не будет настолько большим из за конкуренции, а при продаже мы можем получить дополнительные деньги, т.к. покупатель может быть заинтересован в покупке именно в этом месте (см. выше),перевод в жилое принесет наименьший доход из за затрат на само оформление данного перевода.
Наибольшая стоимость будет одинакова при двух вариантах-продажа и магазин, перевод в жилое-меньшая стоимость из за низкого спроса на такие квартиры и больших затрат на перепланировку и оформление документов.
