Nel processo di determinazione del valore dell'immobile ai fini della valutazione, il perito è giunto alla conclusione che l'utilizzo dell'approccio reddituale non è corretto. Pertanto, il perito ha deciso di abbandonare l'utilizzo di questo approccio nel calcolo del valore dell'oggetto di valutazione. Di seguito una breve motivazione di questa decisione.
L’approccio del reddito si basa sul principio dell’aspettativa, secondo il quale tutti i valori attuali riflettono i benefici futuri. Questo approccio esamina la capacità della proprietà di generare un reddito specifico, che di solito è espresso sotto forma di reddito derivante dalla gestione e reddito derivante dall'eventuale vendita alla fine del periodo di detenzione.
Il perito ha inoltre avanzato diverse argomentazioni contro l'utilizzo dell'approccio basato sul reddito in quanto errato in questa situazione. Nonostante lo sviluppato mercato degli affitti immobiliari che esiste nella regione di Mosca, continua a rimanere in gran parte “nero”. Nella stragrande maggioranza dei casi, i contratti di locazione non vengono registrati da nessuna parte e il pagamento viene effettuato sotto forma di contanti esentasse. Questa circostanza non consente al Perito di raccogliere una quantità sufficiente di informazioni attendibili sulla dimensione
affitti e canoni di locazione per immobili simili. Il Perito ha ritenuto impossibile utilizzare informazioni prive di riscontro e giustificazione documentale. Pertanto, l’approccio reddituale è stato escluso dai calcoli.
Determinazione del valore dell'oggetto di valutazione utilizzando
Approccio comparativo
Approccio comparativo– un insieme di metodi per valutare il valore di un oggetto di valutazione, basati sul confronto dell'oggetto di valutazione con oggetti che sono analoghi all'oggetto di valutazione, per i quali sono disponibili informazioni sui prezzi. Un oggetto: un analogo dell'oggetto di valutazione a fini di valutazione è riconosciuto come un oggetto simile all'oggetto di valutazione nelle principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo che ne determinano il valore.
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L'approccio comparativo viene utilizzato quando sono disponibili informazioni affidabili e accessibili per l'analisi sui prezzi e sulle caratteristiche degli oggetti analoghi. Quando si applica un approccio comparativo alla valutazione, il perito deve:
UN. Selezionare le unità di confronto e condurre un'analisi comparativa dell'oggetto di valutazione e di ciascun oggetto analogo per tutti gli elementi di confronto. Per ogni oggetto analogico è possibile selezionare più unità di confronto. La scelta dell'unità di confronto deve essere motivata dal perito. Il perito deve motivare il rifiuto di utilizzare altre unità di confronto adottate in sede di valutazione e legate a fattori di domanda e offerta;
B. Regola i valori dell'unità di confronto per oggetti - analoghi per ciascun elemento di confronto, a seconda del rapporto tra le caratteristiche dell'oggetto di valutazione e dell'oggetto - analogo per questo elemento di confronto. Quando apporta aggiustamenti, il perito deve mantenere e giustificare l'entità degli aggiustamenti e fornire una spiegazione delle condizioni in cui i valori degli aggiustamenti apportati saranno diversi. Procedura di scala e regolazione
le unità di confronto non dovrebbero cambiare da un oggetto analogo a un altro;
IN. Concordare i risultati dell'adeguamento dei valori dell'unità di confronto per gli oggetti selezionati - analoghi. Il perito deve giustificare lo schema per concordare i prezzi adeguati degli oggetti analoghi.
Nell'ambito dell'approccio comparativo alla valutazione, il metodo delle vendite abbinate, il metodo dell'analisi comparativa relativa delle vendite, il metodo del punteggio (metodo di normalizzazione), il metodo dell'analisi gerarchica e il metodo dell'analisi di correlazione e regressione sono spesso utilizzati usato. In questo rapporto abbiamo utilizzato il metodo di confronto delle vendite come il più obiettivo, a causa del mercato altamente sviluppato per il segmento degli immobili ad uso ufficio nella regione.
Calcolo utilizzando il metodo di confronto delle vendite:
· Vengono apportati adeguamenti ai prezzi di vendita di immobili comparabili.
· Vengono concordati i prezzi adeguati degli immobili analoghi e il valore di mercato finale dell'immobile viene ricavato sulla base di un approccio comparativo.
Il metodo di comparazione delle vendite si basa sul confronto e sull'analisi delle informazioni sulla vendita di oggetti simili. Il principio fondamentale del metodo delle vendite comparative è il principio di sostituzione, secondo cui se sul mercato sono presenti più immobili, l'investitore non pagherà per un dato immobile più del costo di un immobile di utilità simile. Per utilità si intende l'insieme delle caratteristiche di un oggetto che determinano lo scopo, le possibilità e le modalità del suo utilizzo, nonché l'entità e i tempi del reddito ricevuto a seguito di tale utilizzo. Questo metodo è oggettivo solo se esiste una quantità sufficiente di informazioni comparabili e affidabili. Si tratta di studiare il mercato, selezionare elenchi (offerte di vendita) per oggetti che sono più paragonabili all'oggetto da valutare e apportare le opportune modifiche per portare oggetti con caratteristiche comparabili all'oggetto da valutare.
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· Termini di finanziamento. In condizioni atipiche per il finanziamento di un'operazione di acquisto o vendita di un immobile (ad esempio, in caso di finanziamento completo), è necessaria un'analisi approfondita, a seguito della quale viene apportata un'adeguata modifica al prezzo di questa transazione.
· Condizioni e tempi di vendita. Poiché è difficile calcolare l'adeguamento per le condizioni di finanziamento e la tassazione per i diritti e le restrizioni legali trasferiti, nonché per le condizioni di vendita, è meglio, se possibile, non considerare tali transazioni per l'analisi e il confronto. Altrimenti, verranno apportate prima le correzioni per queste caratteristiche
· Posizione. Elemento necessario di comparazione di vendite comparabili, poiché incide in modo significativo sul valore dell'immobile oggetto di valutazione.
· caratteristiche fisiche. Caratteristiche fisiche dell'immobile: dimensioni, tipo e qualità dei materiali, stato e grado di deterioramento dell'immobile e altre caratteristiche, anch'esse adeguate.
La classificazione delle modifiche introdotte si basa sulla presa in considerazione dei diversi metodi di calcolo degli aggiustamenti per le differenze esistenti tra gli oggetti valutati e un analogo comparabile. Si possono distinguere i seguenti tipi di aggiustamenti:
· Percentuali relative;
· Percentuale assoluta;
· Costo relativo.
Gli aggiustamenti percentuali vengono effettuati moltiplicando il prezzo di vendita di un oggetto analogo o la sua unità di confronto per un coefficiente che riflette il grado di differenze nelle caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto da valutare. Se
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Rapporto di valutazione delle apparecchiature (approccio comparativo), testo della sezione "Norme applicabili alle attività di valutazione":
- Standard federale di valutazione “Valutazione del costo di macchinari e attrezzature” (UST n. 10), approvato con Ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico del 1 giugno 2015 n. 328;
Relazione di valutazione dell'appartamento (approccio comparativo), testo della sezione "Norme applicabili alle attività di valutazione":
- La legge federale n. 135-FZ del 29 luglio 1998 "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa" (modificata l'ultima volta il 13 luglio 2015) ha stabilito che nello svolgimento delle attività di valutazione, il perito è obbligato ad applicare gli standard di valutazione federali, nonché come standard e regole delle attività di valutazione adottati da un'organizzazione di autoregolamentazione di periti, di cui il Perito è membro. Pertanto, la presente Relazione è redatta in conformità ai requisiti dei seguenti principi:
- Standard di valutazione federale “Concetti generali di valutazione, approcci e requisiti per la valutazione (UST n. 1)”, approvato con ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 maggio 2015. N. 297;
- Standard federale di valutazione “Scopo della valutazione e tipi di valore (UST n. 2)”, approvato con ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 maggio 2015. N. 298;
- Standard di valutazione federale “Requisiti per un rapporto di valutazione (UST n. 3)”, approvato con ordinanza del Ministero dello sviluppo economico della Russia del 20 maggio 2015. N. 299;
- Standard Federale di Valutazione “Valutazione Immobiliare” (UST n. 7) approvato con Ordinanza del Ministero dello Sviluppo Economico del 25 settembre 2014 n. 611;
- Norme e regole per l'attività di valutazione della Società senza scopo di lucro “Organizzazione di autoregolamentazione dei periti “Consiglio di esperti” (Verbale n. 4/2010 del 31 agosto 2010, Verbale n. 19/2011 del 12 maggio 2011, Verbale n. 59/2014 del 25 novembre 2014 Protocollo n. 57/2015 del 5 novembre 2015).
Relazione sulla valutazione dei beni mobili (attrezzature e mobili) utilizzando l'approccio comparativo (valutazione della 1a voce) e l'approccio del costo (19 voci).
Relazione sulla valutazione del lavoro e dei materiali necessari per eliminare i danni derivanti dall'allagamento dell'appartamento (approccio basato sui costi).
Testo della sezione 10.2. rapporto di valutazione dell'appartamento:
10.2. DESCRIZIONE GENERALE DEGLI APPROCCI DI VALUTAZIONE
Un approccio valutativo è un insieme di metodi di valutazione uniti da una metodologia comune.
Il comma 11 dell'UST n. 1 stabilisce che gli approcci principali utilizzati nella valutazione sono l'approccio comparativo, quello del reddito e quello dei costi. Quando si scelgono gli approcci utilizzati nella valutazione, si dovrebbe tenere conto non solo della possibilità di utilizzare ciascun approccio, ma anche degli scopi e degli obiettivi della valutazione, della destinazione d'uso dei risultati della valutazione, delle ipotesi, della completezza e dell'affidabilità delle informazioni iniziali . Sulla base dell'analisi di questi fattori, la scelta degli approcci utilizzati dal perito è giustificata.
In base all'articolo 14 della legge federale del 29 luglio 1998 N 135-FZ "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", il perito ha il diritto:
- applicare in modo indipendente metodi per valutare l'oggetto della valutazione in conformità con gli standard di valutazione.
Approccio economicamente vantaggioso- un insieme di metodi per valutare il valore di un oggetto di valutazione, basati sulla determinazione dei costi necessari per la riproduzione o la sostituzione dell'oggetto di valutazione, tenendo conto dell'usura e dell'obsolescenza.
I costi di riproduzione dell'oggetto di valutazione sono i costi necessari per creare una copia esatta dell'oggetto di valutazione utilizzando i materiali e le tecnologie utilizzate per creare l'oggetto di valutazione. I costi di sostituzione di un oggetto di valutazione sono i costi necessari per creare un oggetto simile utilizzando materiali e tecnologie utilizzati alla data di valutazione.
L'approccio del costo viene utilizzato quando è possibile sostituire l'oggetto valutato con un altro oggetto che sia una copia esatta dell'oggetto valutato o abbia proprietà utili simili. Con l'approccio del costo, come misura del valore viene presa la somma dei costi per la creazione e la successiva vendita dell'oggetto valutato, vale a dire il suo costo. Se l'oggetto di valutazione è caratterizzato da una diminuzione di valore dovuta a condizioni fisiche, funzionali o obsolescenza economica, nell'applicare l'approccio del costo è necessario tenere conto dell'usura e di tutte le tipologie di obsolescenza.
Nell’applicare l’approccio del costo, il perito tiene conto delle seguenti disposizioni:
a) si raccomanda di utilizzare l'approccio dei costi per la valutazione degli immobili - terreni edificati con progetti di costruzione di capitale o progetti di costruzione di capitale, ma non loro parti, ad esempio locali residenziali e non residenziali;
b) è consigliabile utilizzare l'approccio del costo per valutare gli immobili se corrisponde all'uso più efficiente del terreno in quanto non edificato ed è possibile valutare correttamente l'usura fisica, nonché l'obsolescenza funzionale ed esterna (economica) di progetti di costruzione di capitali;
c) si consiglia di utilizzare l'approccio del costo quando l'attività di mercato è bassa, quando non ci sono dati sufficienti necessari per applicare gli approcci comparativi e reddituali alla valutazione, nonché per valutare immobili per scopi e usi speciali (ad esempio, oggetti lineari , strutture idrauliche, torri idriche, stazioni di pompaggio, locali caldaie, reti di servizi e altri immobili per i quali non esistono dati di mercato su transazioni e offerte);
d) in generale, il valore di un immobile, determinato utilizzando il metodo del costo, è calcolato nella seguente sequenza:
determinare il valore dei diritti su un terreno come non edificato;
calcolo dei costi per la creazione (riproduzione o sostituzione) di progetti di costruzione di capitale;
determinazione del profitto dell'imprenditore;
identificazione dell'usura e dell'obsolescenza;
determinare il costo dei progetti di costruzione di capitale sommando i costi di creazione di queste strutture e il profitto dell’imprenditore e sottraendo la loro usura fisica;
determinazione del valore di una proprietà immobiliare come somma del valore dei diritti su un terreno e del costo dei progetti di costruzione di capitale;
e) ai fini della determinazione del valore di mercato di un immobile utilizzando il metodo del costo, il terreno è valutato come non edificato, assumendo il suo utilizzo più efficace;
f) il calcolo dei costi per la creazione di progetti di costruzione di capitale viene effettuato sulla base di:
dati sui contratti di costruzione (accordi) per la costruzione di strutture simili;
dati sui costi di costruzione di strutture simili da elenchi specializzati;
calcoli di stima;
informazioni sui prezzi di mercato dei materiali da costruzione;
altri dati;
g) i costi di creazione di progetti di costruzione di capitale sono determinati come la somma dei costi inclusi nei lavori di costruzione e installazione direttamente correlati alla creazione di questi oggetti e dei costi associati alla loro creazione, ma non inclusi nei lavori di costruzione e installazione ;
h) ai fini della valutazione del valore di mercato degli immobili, l'importo del profitto di un imprenditore è determinato sulla base delle informazioni di mercato utilizzando metodi di estrazione, valutazioni di esperti o modelli analitici, tenendo conto dei costi diretti, indiretti e opportunità associati a la creazione di progetti di costruzione di capitale e l'acquisizione di diritti su un terreno;
i) per importo di usura e obsolescenza si intende la perdita di valore immobiliare derivante dall'usura fisica, funzionale ed esterna (economica). Allo stesso tempo, l'usura e l'obsolescenza riguardano progetti di costruzione di capitale relativi agli immobili oggetto di valutazione.
L'affidabilità della valutazione del valore utilizzando l'approccio del costo dipende in gran parte dalla completezza e dall'affidabilità delle informazioni economiche e tecniche a disposizione del perito.
Giustificazione del rifiuto di utilizzare l'approccio basato sui costi
Secondo l'UST n. 7 "Valutazione immobiliare", si consiglia di utilizzare l'approccio dei costi per la valutazione degli immobili - terreni edificati con progetti di costruzione di capitale o progetti di costruzione di capitale, ma non le loro parti, ad esempio residenziali e locali non residenziali.
Nel rapporto non abbiamo utilizzato l'approccio dei costi, poiché in questo caso non può fungere da strumento di valutazione oggettivo, poiché i costi di costruzione di edifici residenziali nella regione in cui viene valutata la proprietà non riflettono adeguatamente il costo reale degli appartamenti , poiché il costo varia a seconda dei contratti di investimento per la costruzione e delle infrastrutture esistenti per ogni specifica struttura. Inoltre, è impossibile determinare la dimensione del terreno e attribuire la quota del terreno, il cui valore sarebbe attribuito al costo dell'appartamento stimato.
Approccio comparativo- un insieme di metodi di valutazione basati sull'ottenimento del valore dell'oggetto valutato confrontando l'oggetto valutato con oggetti analoghi.
Si consiglia di utilizzare l'approccio comparativo quando sono disponibili informazioni affidabili e sufficienti per l'analisi sui prezzi e sulle caratteristiche di oggetti analoghi. In questo caso potranno essere applicati sia i prezzi delle transazioni concluse che i prezzi delle offerte.
Un oggetto analogo ai fini della valutazione è riconosciuto come un oggetto simile all'oggetto da valutare in termini di principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo che ne determinano il valore.
Nell’applicare un approccio comparativo alla valutazione immobiliare, il perito tiene conto delle seguenti disposizioni:
a) viene utilizzato un approccio comparativo per valutare gli immobili, quando è possibile selezionare un numero sufficiente di oggetti analoghi con transazioni note e (o) offrire prezzi per la valutazione;
b) come oggetti analoghi vengono utilizzati gli oggetti immobiliari che appartengono allo stesso segmento di mercato dell'oggetto da valutare e che sono paragonabili a questo in termini di fattori di prezzo. Allo stesso tempo, per tutti gli oggetti immobiliari, compreso quello oggetto di valutazione, i prezzi per ciascuno di questi fattori devono essere uniformi;
c) quando si effettua una valutazione, deve essere descritto il volume dei dati di mercato a disposizione del perito su oggetti simili e le regole per la loro selezione per i calcoli. L'utilizzo nei calcoli solo di una parte degli oggetti analoghi a disposizione del perito deve essere motivato nella relazione di valutazione;
d) per l'esecuzione dei calcoli vengono utilizzati specifici indicatori di valore (unità di confronto) tipici di un oggetto simile, prevalenti sul mercato dell'oggetto da valutare, in particolare il prezzo o l'affitto per unità di superficie o unità di volume;
e) a seconda delle informazioni iniziali disponibili sul mercato, nel processo di valutazione immobiliare, metodi di valutazione qualitativi (analisi comparativa relativa, metodo di valutazione di esperti e altri metodi), metodi di valutazione quantitativi (metodo di analisi di regressione, metodo di aggiustamento quantitativo e altri metodi ), nonché le loro combinazioni.
Quando si applicano metodi qualitativi, la valutazione immobiliare viene effettuata studiando le relazioni identificate sulla base dell'analisi dei prezzi delle transazioni e (o) delle offerte con oggetti simili o informazioni pertinenti ricevute da esperti e utilizzando queste relazioni per condurre una valutazione in conformità con tecnologia del metodo scelto per la valutazione.
Quando si applica il metodo di aggiustamento, ogni oggetto analogo viene confrontato con l'oggetto valutato in base a fattori che formano il prezzo (elementi di confronto), le differenze tra gli oggetti vengono identificate da questi fattori e il prezzo dell'oggetto analogo o il suo indicatore specifico viene adeguato in base a le differenze individuate al fine di determinare ulteriormente il valore dell'oggetto di valore. In questo caso l'adeguamento per ciascun elemento di paragone si basa sul principio della contribuzione di tale elemento al costo dell'oggetto.
Quando si applicano metodi di analisi di regressione, il perito, utilizzando i dati del segmento di mercato dell'oggetto da valutare, costruisce un modello di prezzo che corrisponde al mercato di questo oggetto, dal quale determina il valore stimato del valore ricercato;
f) per confrontare l'oggetto di valutazione con altri oggetti immobiliari con i quali sono state effettuate transazioni o che vengono presentati sul mercato per il loro perfezionamento, vengono solitamente utilizzati i seguenti elementi di confronto:
diritti di proprietà trasferiti, restrizioni (gravami) su tali diritti;
termini di finanziamento di un'operazione completata o proposta (tipo di pagamento, condizioni di credito, altre condizioni);
condizioni di vendita (condizioni atipiche per il mercato, transazioni tra affiliati, altre condizioni);
condizioni di mercato (variazioni dei prezzi nel periodo compreso tra la data della transazione e la data di valutazione, sconti sui prezzi di offerta, altre condizioni);
tipologia d'uso e/o zonizzazione;
posizione dell'oggetto;
caratteristiche fisiche dell'oggetto, comprese le proprietà del terreno, le condizioni degli oggetti di costruzione del capitale, il rapporto tra l'area del terreno e la sua area edificata, altre caratteristiche;
caratteristiche economiche (livello delle spese di gestione, durata del contratto di locazione, composizione degli inquilini, altre caratteristiche);
la presenza di beni mobili non legati all'immobile;
altre caratteristiche (elementi) che influiscono sul costo;
g) oltre al costo, l'approccio comparativo può essere utilizzato per determinare altre stime, quali canoni di affitto, ammortamenti e obsolescenze, tassi di capitalizzazione e tassi di sconto.
Motivazione dell'approccio comparativo
È stato sviluppato un mercato secondario per l'immobile oggetto di valutazione. In questo caso è preferibile utilizzare un approccio comparativo basato sul confronto dell'oggetto di valutazione con oggetti analoghi all'oggetto di valutazione, per i quali sono disponibili informazioni sui prezzi.
Approccio al reddito- una serie di metodi di valutazione basati sulla determinazione del reddito atteso dall'uso dell'oggetto di valutazione (clausola 15 dell'UST n. 1).
Nell'ambito dell'approccio reddituale vengono utilizzati vari metodi basati sull'attualizzazione dei flussi di cassa e sulla capitalizzazione del reddito.
Nell’applicare l’approccio reddituale, il perito tiene conto delle seguenti disposizioni:
a) per valutare gli immobili che generano o sono in grado di generare flussi di reddito viene utilizzato l’approccio reddituale;
b) nell'ambito dell'approccio reddituale, il valore degli immobili può essere determinato mediante il metodo della capitalizzazione diretta, il metodo dei flussi di cassa scontati o il metodo della capitalizzazione utilizzando modelli di calcolo;
c) il metodo della capitalizzazione diretta viene utilizzato per valutare i beni immobili che non richiedono significativi investimenti di capitale per il loro ripristino o ricostruzione, il cui effettivo utilizzo corrisponde al loro uso più efficace. La determinazione del valore degli oggetti immobiliari utilizzando questo metodo viene effettuata dividendo il reddito annuo dell'oggetto corrispondente al mercato per il tasso di capitalizzazione totale, che viene determinato sulla base dell'analisi dei dati di mercato sul rapporto tra reddito e prezzi degli immobili oggetti patrimoniali simili all'oggetto da valutare;
d) il metodo dei flussi di cassa attualizzati viene utilizzato per valutare gli immobili che generano o sono in grado di generare flussi di reddito con una dinamica arbitraria delle loro variazioni nel tempo, attualizzandoli ad un tasso corrispondente al rendimento dell'investimento in immobili simili;
e) il metodo della capitalizzazione basato su modelli di calcolo viene utilizzato per valutare gli immobili che generano flussi di reddito regolari con la dinamica attesa del loro cambiamento. La capitalizzazione di tali redditi viene effettuata ad un tasso di capitalizzazione generale, costruito sulla base del tasso di sconto preso in considerazione nel calcolo del modello di rendimento del capitale, dei metodi e delle condizioni di finanziamento, nonché delle variazioni attese del reddito e del valore della proprietà in il futuro;
f) la struttura (tenendo conto delle imposte, della restituzione del capitale, del tasso di variazione del reddito e del valore delle attività) dei tassi di sconto e (o) della capitalizzazione utilizzata deve corrispondere alla struttura del reddito attualizzato (capitalizzato);
g) per gli immobili locabili i canoni di locazione vanno considerati come fonte di reddito;
h) la valutazione degli immobili destinati all'esercizio di un determinato tipo di attività (ad esempio alberghi, ristoranti, distributori di benzina) può essere effettuata sulla base delle informazioni relative all'attività operativa di tale attività separando dalle sue componenti di valore che sono non legati all'immobile oggetto di valutazione.
Giustificazione del rifiuto di utilizzare l'approccio basato sul reddito
Nel rapporto non abbiamo utilizzato l'approccio del reddito, poiché in questo caso l'approccio del reddito non aumenterà l'obiettività del calcolo, poiché gli appartamenti non sono oggetti destinati a generare reddito. Lo scopo sociale degli appartamenti è l'alloggio.
Quindi, la valutazione di un immobile è la determinazione del suo prezzo di mercato oggi al momento della vendita o del costo di utilizzo di questo oggetto, ad esempio, a. Oggi è l'approccio reddituale il principale nella valutazione immobiliare, molto più avanti di e. Qual è allora l’approccio basato sul reddito e come utilizzarlo per determinare il valore degli immobili?
L'essenza dell'approccio del reddito
Quando si utilizza l'approccio del reddito per la valutazione immobiliare, il perito calcola il valore in base al profitto atteso che porterà in futuro. Può essere utilizzato solo se è possibile prevedere con precisione le entrate e le spese future associate all'articolo.
Per utilizzare questa opzione nella valutazione immobiliare, il perito deve:
- Imposta l'intervallo di tempo per il periodo di previsione. Questo lasso di tempo sarà inteso come un periodo di tempo futuro per il quale, dal momento della valutazione, verranno effettuati calcoli e previsioni delle entrate e delle spese future, nonché dei fattori che potrebbero influenzarle;
- Valutare quanti profitti gli immobili possono generare durante il periodo di previsione. E trarre anche conclusioni sull'ulteriore flusso di reddito dopo il periodo di previsione;
- Imposta il tasso di sconto. È stabilito in base agli investimenti generatori di reddito paragonabili agli immobili che presentano un livello di rischio simile. Questo tasso è necessario per portare i profitti futuri al momento della valutazione;
- Calcolare il flusso di reddito futuro entro i tempi stabiliti e dopo il suo completamento, riportare tali dati all'importo al momento della valutazione.
Esistono diversi passaggi per semplificare il calcolo dell'approccio del reddito. Algoritmo:
- Reddito lordo (IG) in questo caso viene calcolato sulla base delle tariffe e dei tassi attuali e attuali sul mercato immobiliare per oggetti simili.
- Calcolo della valutazione perdite derivanti dall’uso incompleto degli immobili oppure i mancati pagamenti da parte degli inquilini dovrebbero essere effettuati sulla base di un'analisi di un determinato mercato, in un determinato territorio, tenendo conto della sua dinamica e natura. La cifra calcolata deve essere sottratta dal reddito lordo per ottenere infine il reddito lordo effettivo (GIR).
- Per la destra determinazione dei costi, dovrebbero essere divisi in più gruppi e ciascuno calcolato separatamente:
- costi operativi– costi legati alla manutenzione dell'impianto;
- prezzi fissi– quelle detrazioni che non cambiano nel tempo, ad esempio gli ammortamenti, le rate del mutuo, le detrazioni fiscali, e così via.
- costi di riserva- un certo importo necessario in caso di guasti imprevisti o acquisti forzati.
- Calcolo profitto netto, ricevuto in caso di vendita dell'oggetto.
- Calcolo della tariffa.
Come calcolare la valutazione immobiliare secondo l'approccio reddituale
Può essere prodotto in due modi.
- Capitalizzazione diretta del reddito.
Attenzione! Questa opzione viene utilizzata per profitti stabili a lungo termine e abbastanza elevati. O se il profitto aumenta costantemente in parti uguali.
Il risultato di questo calcolo sarà il costo totale effettivo della proprietà.
C = CHOD/KK,
dove C è il prezzo dell'oggetto (espresso in unità monetarie);
CC – rapporto di capitalizzazione (in percentuale);
NOR – utile operativo netto.
Quindi, si scopre che il metodo di capitalizzazione diretta si riduce a portare il VAN annuale al valore attuale.
Questa opzione non può essere utilizzata se il profitto è disomogeneo e incoerente o se l'immobile non è ancora di proprietà.
L'algoritmo per il calcolo di questo metodo sarà il seguente:
- Calcola il reddito netto annuo che genererà l'immobile con il suo utilizzo più efficiente.
- Calcolare il tasso di capitalizzazione.
- Calcola il prezzo dell'immobile utilizzando la formula.
- (DDP).
È più complesso per i calcoli rispetto al precedente. Il metodo è applicabile nei seguenti casi:
- differenza nei flussi di profitto in un determinato periodo di tempo;
- stagionalità delle entrate e delle uscite dell'immobile;
- l'immobile oggetto di valutazione non è un unico oggetto, ma un complesso multilivello e multifunzionale;
- l'oggetto potrebbe essere in costruzione o ristrutturazione.
L'algoritmo di calcolo per questo metodo include i seguenti punti:
- Determinazione del lasso di tempo. Lo standard internazionale in questa materia è di 5 – 10 anni, nel mercato russo – 3 – 5 anni.
- Calcolo dei flussi di cassa attesi.
Per calcolare i flussi attesi, calcolare:
- potenziale reddito lordo;
- flusso di cassa prima delle imposte;
- flusso di cassa al netto delle imposte;
- reddito lordo effettivo.
Utilizzando questo metodo, viene calcolato il valore degli immobili: 
PV – valore corrente;
Ci – flusso di cassa del periodo t;
It – tasso di sconto;
M – valore residuo.
Un esempio del calcolo di tali problemi può essere la seguente situazione. Supponiamo che il flusso di cassa per 12 mesi alla fine del periodo di tempo sia pari a 200 mila rubli, il tasso di sconto sia del 26% e il proprietario ritiene che alla fine del periodo di previsione la crescita del reddito si stabilizzerà e ammonterà a 4 % per anno. Quanto costerà l’impresa?
In questo caso, il prezzo futuro dell'impresa sarà determinato utilizzando la formula:
In totale, scopriamo che alla fine del periodo di tempo previsto, il costo degli immobili sarà di 909,1 mila rubli. 
Pro e contro dell’approccio basato sul reddito
I principali e indubbi vantaggi di questo metodo, ovviamente, includono la semplicità dei calcoli. Formule abbastanza semplici e ottimizzate aiutano a effettuare la valutazione in modo rapido e indolore.
Attenzione! Il secondo vantaggio è che questo metodo aiuta a riflettere la situazione del mercato e la mostra chiaramente. Ciò accade perché per valutare un immobile con questo metodo, il perito deve analizzare un numero enorme di contratti e altri documenti che confermano le transazioni di mercato, rivederne gli importi e trarre una conclusione.
Questo metodo presenta inoltre diverse limitazioni:
- Utilizzando questo metodo non può essere utilizzato in tempi di crisi, poiché inizialmente si presuppone che il profitto fluisca in modo uniforme e costante durante l'intero periodo di tempo. E una crisi economica potrebbe interrompere questi pagamenti, influenzando così il reddito generato dalla proprietà in futuro.
- Anche questo metodo non può essere applicato in condizioni di mancanza di informazioni. Tutta la sua essenza si riduce all'analisi dei processi che si verificano nel mercato e alle conclusioni che ne derivano sull'ottenimento di profitti futuri. Se il perito non può ottenere questa o quella informazione o semplicemente non esiste, allora questo metodo non può essere applicato a causa dell'impossibilità di fare calcoli.
- Questo metodo non può essere utilizzato per l'apertura di una nuova attività, poiché il livello del suo profitto non può essere costante e ha una forma brusca. Inoltre non possono essere utilizzati durante il periodo di ricostruzione o di proposta anticrisi dell'azienda, poiché questi dati non possono essere permanenti.
Attenzione! Questo metodo è il più conveniente solo per quelle aziende e aziende da cui provengono i profitti in modo uniforme e costante.
Su quali basi si può rifiutare l’approccio reddituale alla valutazione immobiliare?
Questo metodo esamina gli oggetti immobiliari dall'esterno e la loro attrattiva.
Cioè, su quale reddito puoi contare in futuro. Non dimenticare che senza alcuni dati, ad esempio i tassi di capitalizzazione, o l'ignoranza della situazione del mercato, la percentuale di affidabilità dei valori di profitto futuri risultanti è significativamente ridotta.
Le regole per l'applicazione dell'approccio del reddito affermano che puoi fare affidamento su di esso solo se disponi di informazioni complete e, soprattutto, affidabili sulla previsione delle entrate e delle spese future.
Pertanto, se durante il periodo di valutazione il perito non dispone di queste informazioni o non sono complete, e quindi è impossibile prevedere in modo affidabile i futuri flussi di cassa, allora ciò può servire come base per rifiutare di applicare l'approccio reddituale.
Ci sono altri motivi di rifiuto. In primo luogo può trattarsi dell'informazione fornita dal proprietario dell'immobile che l'oggetto verrà utilizzato solo per uso abitativo, cioè sarà impossibile ottenere alcun vantaggio commerciale da questo oggetto e, di conseguenza, sarà impossibile prevederlo.
In secondo luogo, se il mercato degli affitti immobiliari non è sviluppato in città, e se è sviluppato, allora è sotterraneo, senza registrazione e corretta esecuzione dei contratti, e il perito non può raccogliere informazioni sufficientemente veritiere sul prezzo di affitto, ha anche il diritto di diritto di rifiutare questo metodo. Quindi è sempre necessario affidarsi a informazioni attendibili e veritiere.
Consultazione di esperti
Il video qui sotto è una presentazione chiara ed energica dell'argomento. L'analista Boris Gorodilov parla dei principi e delle condizioni necessarie per l'utilizzo dell'approccio del reddito.
UN ESEMPIO DI GIUSTIFICAZIONE PER RIFIUTO ALL'UTILIZZO DI APPROCCI COSTI E REDDITI NELLA VALUTAZIONE DI UN APPARTAMENTO. Frammento del rapporto di valutazione dell'appartamento.
Durante il processo di valutazione, il perito ha deciso di abbandonare l'uso degli approcci costi e ricavi nel calcolo del valore dell'oggetto da valutare e di utilizzarne solo uno comparativo.
Giustificazione del rifiuto di utilizzare l'approccio di valutazione basato sui costi
L'approccio basato sui costi viene applicato quando è possibile sostituire l'oggetto valutato con un altro oggetto che sia una copia esatta dell'oggetto valutato o abbia proprietà utili simili (UST 1, parte IV. cifra 23).
Una condizione necessaria per utilizzare l'approccio dei costi è una valutazione sufficientemente dettagliata dei costi di costruzione di un immobile identico (simile) con successiva considerazione dell'usura dell'immobile da valutare. La costruzione di un appartamento separato è impossibile. Il perito non dispone di una stima dei costi per l'acquisto di un terreno e la costruzione di un edificio su di esso, di cui fa parte l'immobile oggetto di valutazione. A loro volta, i calcoli basati su stime “standard”, ecc. tenere conto di tutti i costi aggiuntivi reali, determinare l’ammortamento totale dell’edificio nel suo complesso ed evidenziare il costo per unità di superficie dell’appartamento porterà ad un grosso errore nei calcoli.
Il perito non è a conoscenza di casi di tale acquisto di alloggi in cui un acquirente privato ha acquistato un appartamento in un condominio attraverso la sua costruzione. Inoltre, il proprietario dell'immobile oggetto di valutazione non dispone di un terreno assegnato in natura, ma ha solo una quota nel diritto di affittare un terreno con una pluralità di persone dalla parte del locatario (articolo 36 del codice fondiario di Federazione Russa), che non consente di calcolare correttamente il costo del terreno dell'appartamento valutato.
Pertanto, per le ragioni sopra esposte, il perito ha deciso di non applicare l'approccio del costo nell'ambito della presente relazione.
Giustificazione del rifiuto di utilizzare l'approccio della valutazione del reddito
L'approccio reddituale considera gli immobili dal punto di vista dell'attrattiva dell'investimento, cioè come oggetto di investimento con l'obiettivo di ricevere un reddito corrispondente in futuro. È necessario tenere conto che l’utilizzo di alcuni parametri determinati sapientemente nell’approccio reddituale (perdite per mancato canone, tasso di capitalizzazione, ecc.) riduce l’attendibilità del valore determinato e, di conseguenza, può falsare la valutazione risultati. L'approccio reddituale viene applicato quando esistono informazioni affidabili che consentono di prevedere il reddito futuro che l'oggetto di valutazione è in grado di generare, nonché i costi associati all'oggetto di valutazione (UST 1, parte IV. cifra 21). Al momento della valutazione, il perito non disponeva di informazioni attendibili per prevedere il reddito futuro che l'oggetto della valutazione è in grado di generare, nonché i costi associati all'oggetto della valutazione. Ad esempio, non esiste alcuna informazione confermata dal cliente secondo le modalità prescritte (UST 3, parte IV, cifra 11) sui costi legati alla proprietà dell'oggetto da valutare.
Il perito ha inoltre formulato diverse argomentazioni contro l'utilizzo dell'approccio reddituale in quanto errato in questa situazione. Prima di tutto, questa è l'informazione ricevuta dal Cliente che questi appartamenti saranno utilizzati esclusivamente per scopi residenziali, cioè i futuri proprietari non intendono affittarli con lo scopo di generare reddito. In secondo luogo, nonostante lo sviluppato mercato immobiliare in affitto esistente nella regione, esso continua a rimanere in gran parte “nero”. Nella stragrande maggioranza dei casi, i contratti di locazione non vengono registrati da nessuna parte e il pagamento viene effettuato sotto forma di contanti esentasse. Questa circostanza non consente al perito di raccogliere una quantità sufficiente di informazioni affidabili sull'importo dell'affitto e sui canoni di locazione per oggetti simili. Il perito ha ritenuto impossibile utilizzare informazioni prive di riscontri e giustificazioni documentali.
Tenuto conto di quanto sopra, il perito ha deciso di escludere l'approccio reddituale dai suoi calcoli per questo oggetto di valutazione.
L'approccio più accettabile per valutare un appartamento
Secondo il perito, l'approccio più accettabile in questa situazione per valutare un appartamento in un condominio tra i tre esistenti può essere considerato un approccio comparativo che, grazie a un sistema di supporto informativo ben sviluppato, fornisce i risultati più oggettivi .
Quando effettua una valutazione, il perito è obbligato a utilizzare approcci di costo, comparativi e di reddito per la valutazione o giustificare il rifiuto di utilizzare l'uno o l'altro approccio.
Il perito ha il diritto di determinare in modo indipendente metodi di valutazione specifici nell'ambito di ciascun approccio.
L'approccio comparativo viene utilizzato quando sono disponibili informazioni affidabili e accessibili per l'analisi sui prezzi e sulle caratteristiche di oggetti analoghi.
L'approccio del costo viene utilizzato quando è possibile sostituire l'oggetto valutato con un altro oggetto che sia una copia esatta dell'oggetto valutato o abbia proprietà utili simili. Se l'oggetto di valutazione è caratterizzato da una diminuzione di valore dovuta a condizioni fisiche, funzionali o obsolescenza economica, nell'applicare l'approccio del costo è necessario tenere conto dell'usura e di tutte le tipologie di obsolescenza.
Per ottenere il valore finale dell'oggetto di valutazione, il perito coordina (riassume) i risultati del calcolo del valore dell'oggetto di valutazione utilizzando vari approcci alla valutazione e metodi di valutazione.
Quando si concorda sui risultati del calcolo del valore dell'oggetto di valutazione, è necessario tenere conto del tipo di valore stabilito nell'incarico di valutazione, nonché dei giudizi del perito sulla qualità dei risultati ottenuti nell'ambito degli approcci applicati .
Il risultato della valutazione è il valore finale del valore dell'oggetto da valutare.
Sulla base dei risultati della valutazione viene redatto un rapporto di valutazione.
Nel redigere la relazione di valutazione, il perito si è attenuto ai seguenti principi:
la relazione contiene tutte le informazioni rilevanti dal punto di vista del valore dell'oggetto di valutazione (principio di materialità);
le informazioni fornite nel rapporto di valutazione, utilizzate o ottenute come risultato di calcoli durante la valutazione, significative dal punto di vista del valore dell'oggetto della valutazione, devono essere confermate (principio di validità);
la composizione e la sequenza dei materiali presentati nella relazione di valutazione e la descrizione del processo di valutazione dovrebbero consentire la completa riproduzione del calcolo dei costi e portare a risultati simili (principio di verificabilità);
il rapporto di valutazione non deve contenere informazioni che non vengono utilizzate durante la valutazione per determinare i risultati intermedi e finali, a meno che non sia obbligatorio in conformità con i requisiti degli standard di valutazione federali e degli standard e delle regole per le attività di valutazione stabiliti da un'organizzazione di autoregolamentazione, di di cui fa parte il perito che ha redatto la relazione (principio di sufficienza).
Descrizione del processo di valutazione dell'oggetto della valutazione in termini di applicazione dell'approccio reddituale alla valutazione
Disposizioni generali
L'approccio del reddito è un insieme di metodi per stimare il valore dell'oggetto di valutazione, basato sulla determinazione del reddito atteso dall'uso dell'oggetto di valutazione.
L'approccio reddituale viene applicato quando esistono informazioni affidabili che consentono di prevedere il reddito futuro che l'oggetto di valutazione è in grado di generare, nonché i costi associati all'oggetto di valutazione. Quando applica l'approccio del reddito, il perito determina l'importo delle entrate e delle spese future e i momenti della loro ricezione.
Quando applica l’approccio reddituale alla valutazione, il perito deve:
a) impostare il periodo di previsione. Per periodo di previsione si intende un periodo futuro per il quale, a partire dalla data di valutazione, si prevedono le caratteristiche quantitative dei fattori che influenzano l'ammontare dei redditi futuri;
b) esaminare la capacità dell'oggetto di valutazione di generare un flusso di reddito durante il periodo di previsione e anche trarre una conclusione sulla capacità dell'oggetto di generare un flusso di reddito nel periodo successivo al periodo di previsione;
c) determinare il tasso di sconto che riflette il rendimento degli investimenti in oggetti di investimento paragonabili all'oggetto di valutazione in termini di livello di rischio, utilizzato per portare i futuri flussi di reddito alla data di valutazione;
d) effettuare la procedura per valorizzare il flusso dei ricavi attesi durante il periodo di previsione, nonché i ricavi dopo il periodo di previsione, alla data di valutazione.
Giustificazione del rifiuto di utilizzare l'approccio basato sul reddito
L’approccio del reddito si basa sul principio dell’aspettativa, secondo il quale tutti i valori attuali riflettono i benefici futuri. Utilizzando questo approccio viene analizzata la capacità di generare reddito dell'immobile, che si esprime sotto forma di reddito da gestione e reddito da eventuale vendita al termine del periodo di detenzione. In relazione all'oggetto della valutazione, ad esempio, si può supporre che venga acquistato non come “appartamento da vivere”, ma come oggetto per trarre profitto dalla locazione e dalla successiva (eventuale) vendita.
Il perito ha ricevuto informazioni dal cliente che questo appartamento sarà utilizzato esclusivamente per scopi residenziali, vale a dire che il futuro proprietario non intende affittarlo con lo scopo di generare reddito. Tenendo conto di questa circostanza, nonché della mancanza di una pratica generalmente accettata nella Federazione Russa per calcolare il costo di tali alloggi in base al reddito da essi generato, il perito ha ritenuto opportuno escludere l'approccio del reddito dai suoi calcoli.
Descrizione del processo di valutazione dell'oggetto della valutazione in termini di applicazione dell'approccio comparativo alla valutazione
Disposizioni generali
L'approccio comparativo è un insieme di metodi per valutare il valore di un oggetto di valutazione, basati sul confronto dell'oggetto di valutazione con oggetti analoghi all'oggetto di valutazione, per i quali sono disponibili informazioni sui prezzi. Un oggetto: un analogo dell'oggetto di valutazione a fini di valutazione è riconosciuto come un oggetto simile all'oggetto di valutazione nelle principali caratteristiche economiche, materiali, tecniche e di altro tipo che ne determinano il valore.
L'approccio comparativo viene utilizzato quando sono disponibili informazioni affidabili e accessibili per l'analisi sui prezzi e sulle caratteristiche di oggetti analoghi. Quando si applica un approccio comparativo alla valutazione, il perito deve:
a) selezionare le unità di confronto e condurre un'analisi comparativa dell'oggetto di valutazione e di ciascun oggetto analogo per tutti gli elementi di confronto. Per ogni oggetto analogico è possibile selezionare più unità di confronto. La scelta delle unità di confronto deve essere motivata dal perito. Il perito deve motivare il rifiuto di utilizzare altre unità di confronto adottate in sede di valutazione e legate a fattori di domanda e offerta;
b) adattare i valori dell'unità di confronto per oggetti analoghi per ciascun elemento di confronto, in base al rapporto tra le caratteristiche dell'oggetto di valutazione e l'oggetto analogo per questo elemento di confronto. Quando si apportano rettifiche, il perito deve inserire e giustificare l'entità delle rettifiche e fornire una spiegazione delle condizioni in cui i valori delle rettifiche apportate saranno diversi. La scala e la procedura per adattare l'unità di confronto non dovrebbero cambiare da un oggetto analogo a un altro;
c) concordare i risultati dell'adeguamento dei valori delle unità di confronto per oggetti analogici selezionati. Il perito deve giustificare lo schema di conciliazione tra i valori corretti delle unità di confronto e i prezzi corretti di oggetti analoghi.
Giustificazione della scelta del metodo di valutazione utilizzato dal perito nell'ambito dell'approccio comparativo
L'approccio comparativo alla valutazione si basa su tre principi fondamentali della valutazione immobiliare: domanda e offerta, sostituzione e contribuzione. Sulla base di questi principi di valutazione immobiliare, l'approccio comparativo utilizza una serie di metodi quantitativi e qualitativi per isolare elementi di confronto e misurare gli aggiustamenti ai dati di mercato di immobili comparabili per modellare il valore dell'immobile in questione.
Il primo principio (domanda e offerta) presuppone che in un mercato immobiliare sviluppato il prezzo di un oggetto dipenda dalle condizioni attuali della domanda e dell'offerta.
Il principio fondamentale dell’approccio comparativo alla valutazione immobiliare è il principio di sostituzione, che presuppone che un tipico acquirente razionale non pagherà per un immobile di più del prezzo di un immobile simile di pari utilità nel mercato locale.
Il principio del contributo viene utilizzato quando si apportano modifiche al costo degli oggetti confrontati. Se all'oggetto di valutazione manca una caratteristica presente nell'oggetto analogo, il valore del contributo viene adeguato al valore del contributo di questa caratteristica.
L'approccio comparativo si basa sull'analisi delle vendite sul mercato (offerte di vendita) di oggetti simili e simili all'immobile oggetto di valutazione. Questo approccio è oggettivo solo se esiste una quantità sufficiente di informazioni comparabili e affidabili sulle transazioni avvenute negli (ultimi) 3-6 mesi.
I vantaggi dell’approccio comparativo includono quanto segue:
L'approccio più semplice;
Statisticamente valido;
Suggerisce metodi di aggiustamento;
Fornisce dati per altri approcci di valutazione.
I dati comparativi non sono sempre disponibili;
L'obbligo di apportare modifiche, molte delle quali influiscono sull'affidabilità dei risultati;
L’approccio si basa su eventi passati e non tiene conto delle aspettative future.
Nell'ambito dell'approccio comparativo, viene utilizzato il metodo dell'analisi comparativa delle vendite, un metodo per stimare il valore della proprietà in oggetto confrontando le vendite recenti (offerte di vendita) di oggetti comparabili con la proprietà in oggetto dopo aver apportato le opportune modifiche da tenere in considerazione le differenze tra loro.
Le fonti di informazione sono: i dati personali del perito, Internet, pubblicazioni informative e analitiche, una banca dati elettronica, società immobiliari, informazioni di specialisti del mercato immobiliare, società di costruzione e di investimento, ecc.
Adeguamento del valore di immobili comparabili. È difficile trovare due oggetti assolutamente simili, quindi per il confronto è necessario adeguare il costo degli oggetti.
Per determinare l'importo dei valori di rettifica, il perito raccoglie informazioni dettagliate e affidabili su oggetti simili comparabili sul mercato immobiliare.
Regola di rettifica: solo la voce comparabile viene rettificata in base al principio di contribuzione. Se un oggetto comparabile è in qualche modo superiore a quello oggetto di valutazione, il suo prezzo di vendita effettivo dovrebbe essere ridotto dell'importo del contributo di questa superiorità e viceversa.
I metodi per apportare modifiche sono divisi in quantitativi e qualitativi.
A partire dagli oggetti confrontati con quello valutato si effettuano degli aggiustamenti, cioè è necessario determinare a quale prezzo l'oggetto confrontato sarebbe stato venduto se avesse avuto le stesse caratteristiche di quello valutato.
La regolazione può essere effettuata in due forme principali:
In termini monetari;
In percentuali.
Gli aggiustamenti in contanti rappresentano l'importo aggiunto o sottratto dal prezzo di vendita di ciascuna proprietà comparabile.
Gli aggiustamenti percentuali vengono utilizzati quando è difficile determinare i valori assoluti, ma i dati di mercato indicano che esistono differenze percentuali.
Poiché sono disponibili informazioni affidabili e accessibili per l'analisi sui prezzi e sulle caratteristiche di oggetti analoghi, nell'ambito dell'approccio comparativo alla valutazione dell'oggetto da valutare, viene utilizzato il metodo dell'analisi comparativa delle vendite.
La sequenza di determinazione del valore dell'oggetto di valutazione
Metodo di benchmarking delle vendite
Il metodo di analisi comparativa delle vendite prevede l'utilizzo di un algoritmo composto da tre fasi:
1) Identificazione delle recenti vendite di immobili comparabili nel mercato rilevante;
2) Controllo delle informazioni sulle transazioni (offerte di vendita);
3) Adeguamento del costo di oggetti comparabili.
Regola di aggiustamento: il valore del solo oggetto analogo viene aggiustato in base al principio di contribuzione. Se un oggetto analogo è in qualche modo superiore all'oggetto di valutazione, allora il suo prezzo di vendita effettivo dovrebbe essere ridotto dell'importo del contributo di questa superiorità, e viceversa.
Regola per apportare modifiche: si apportano modifiche da oggetti analoghi all'oggetto di valutazione, cioè è necessario determinare a quale prezzo verrebbe venduto l'oggetto analogo se avesse le stesse caratteristiche dell'oggetto di valutazione.
Descrizione di calcoli, calcoli e spiegazioni di calcoli
L'approccio comparativo si basa sull'analisi delle vendite sul mercato di oggetti simili e simili all'immobile oggetto di valutazione. Questo approccio è oggettivo solo se esiste una quantità sufficiente di informazioni comparabili e affidabili sulle transazioni avvenute negli (ultimi) 3-6 mesi.
Nel processo di analisi del mercato per analoghi dell'immobile da valutare, il perito dispone di informazioni sulle vendite (offerte di vendita) di un certo numero di immobili che potrebbero essere considerati analoghi per il confronto con l'immobile da valutare. Il perito ritiene comparabili oggetti analoghi posti in relativa prossimità all'oggetto di valutazione, simili per caratteristiche geometriche e qualitative.
Selezione di oggetti-analoghi degli oggetti di valutazione
Tabella 12 – Selezione di oggetti analoghi all'oggetto di valutazione
|
Caratteristiche (elementi) di confronto |
Oggetto di valutazione |
Oggetto analogico 1 |
Oggetto analogico 2 |
Oggetto analogico 3 |
Oggetto analogico 4 |
Oggetto analogico 5 |
|
Numero di stanze in una zona residenziale (appartamento) | ||||||
|
Posizione |
Molokova |
Molokova |
Molokova |
Molokova |
Molokova |
Molokova |
|
Superficie, mq. M | ||||||
|
Numero di piani di un edificio residenziale | ||||||
|
Materiale per pareti di edifici residenziali | ||||||
|
Layout (condizionatamente) | ||||||
|
Stato dello spazio abitativo (appartamento) |
Eccellente |
Eccellente |
Eccellente |
Soddisfacente |
Soddisfacente |
Soddisfacente |
|
Prezzo di offerta per la vendita di un oggetto analogico, strofinare. | ||||||
|
Prezzo di offerta per la vendita, per 1 mq. m di oggetto analogico, strofinare. | ||||||
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Una fonte di informazioni |
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http://case. *****/view//?dv= |
http://case. *****/view//?dv= |
http://case. *****/view//?dv= |
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Selezione delle unità di confronto
Nessuno degli oggetti analoghi selezionati corrisponderà praticamente all'oggetto da valutare. Pertanto, gli indicatori di costo specifici sono soggetti a confronto.
Come unità di confronto prendiamo il prezzo per 1 metro quadrato della superficie totale di un locale residenziale (appartamento).
Selezione degli elementi di confronto
Elementi di confronto - caratteristiche degli oggetti immobiliari e delle transazioni che causano variazioni dei prezzi immobiliari.
Per isolare gli elementi da cui dipende il valore è necessaria un’analisi dettagliata delle condizioni di mercato. Per confrontare oggetti analoghi con l'oggetto di valutazione è necessario apportare modifiche ai prezzi dell'offerta per la vendita di oggetti analoghi per ciascun elemento di confronto selezionato. In questo caso, l'aggiustamento può essere applicato al prezzo totale o al prezzo per unità di confronto. La quantità complessiva di correzione dipende dal grado di differenza tra gli oggetti.
Nella pratica valutativa è consuetudine individuare nove principali elementi di confronto che devono essere analizzati (
